Hur ska man använda kapitalet som är bundet i huset?

Boendet är både den största konsumtionsposten och investeringen för de flesta av oss. Därför är det ett kärt ämne i många samtal. Till exempel häromdagen i sparpodden (länk) med den dynamiska duon Günther Mårder och Jan Dinkelspiel. I en, i övrigt vettig, diskussion tycker jag de missade att ta upp frågan om hur en ekonomiskt aktiv person ska se på kapitalet i boendet. Det ledde bland annat till en lite konstig slutsats om risken med att utnyttja lån i boendet till annat sparande och investeringar. Lån eller inte verkar mest behandlas som en fråga om eget eller hyrt boende. För en investerare är frågan om optimal skuldsättningsgrad alltid intressant, så även här.

Min bild från tjugofem år (inklusive en krasch) på Stockholms bostadsmarknad är att diskussionerna oftast någonstans bottnar i följande tankefigur: "Priserna måste vara för höga för annars skulle en så framgångsrik person som jag ha råd att bo finare än jag nu har råd med." Alla (kanske jag med?) verkar lägga in så mycket status i boendet. När den statusbiljett man har råd med inte motsvarar självbilden måste något vara fel och den skyldige är troligen den som i den här budgivningen snodde bostaden man själv ville ha. Det leder till slutsatsen att antagligen lånar andra för mycket och kommer straffas när det vänder. Samtidigt är många innerst inne övertygade om just deras bostad är skyddad mot ett fall på 25-30 procent den dag det smäller. Moralism och fördomar men även tron på egna sedelpressar istället för fakta är dock döden för bra investeringar.

Fakta, som jag ser det, presenterades exempelvis häromdagen i rapporten "Den svenska skulden" och i Kronofogdens genomgång av överskuldsatta kommenterade i tidigare inlägg (länk). Låntagare och banker, visar det sig, har bra ordning på sin ekonomi. Problemen uppstår när livet tar en oväntad vändning. Något som normalt bäst löser sig med offentliga eller egna försäkringar. Frågan om rätt nivå på lånen bör därför diskuteras som vilken analys av kapitalstruktur som helst. För lite är slöseri och för mycket är för riskfyllt (och därför för dyrt).

När tilltron till banksystemet blev för låg efter depressionen ställde Hollywood upp med en pedagogisk förklaring av behovet av att våga använda kapitalet som finns i fastigheter. I American Madness av Frank Capra (länk) förklarar bankdirektören Dickson i ett eldtal hur viktigt det är för ekonomin att det går att använda kapital i fastigheter exempelvis till att starta företag eller helt enkelt till att jämna ut sin konsumtion över livet. Scenen, som är citerad i Simpsons, kanske kunde vara med på en myndighetsdag på Finansinspektionen, Riksbanken eller Bostadskreditnämnden.  För bara några år sedan fick vi istället se effekterna av vad för höga amerikanska lån ledde till. Vad är då rätt nivå?

Svaret borde, även för bostadslån, för en investerare vara att lånen ska ligga på den nivå som riskjusterat maximerar avkastningen på eget kapital. Med andra ord, precis som för alla andra investeringar. Det kan finnas restriktioner, exempelvis ålder eller att boende är svårt att avstå ifrån, som gör att alla inte kan välja andel skulder och eget kapital. Men även den som är ny på bostadsmarknaden kan resonera utifrån den kända hävstångsformeln ovan när frågan om amortering eller investering ska ställas. Är risken under kontroll, skuldsättningen på en rimlig nivå där risken för att bli pressad vid ett prisfall inte är överhängande, så är det antagligen rätt för en ung person att investera istället för att amortera. Av samma skäl går det att resonera kring amortering som ett sätt att reglera risk vid sämre marknadsförutsättningar. Om prognosen för avkastningen på totalt kapital i formeln ovan sjunker eller om räntorna stiger, så amortera. Det här är en bärande tanke i vår investeringsstrategi (länk).

Vad var då bristen i Sparpodden? I ett resonemang funderade duon på om det var ett arbitrage (riskfri vinst) att bolåna pengar av SBAB och sätta in dem till högre ränta på Marginalen Bank.

För det första är det inte riskfritt. Skulder och fordringar kan inte utan kostnader kvittas mot varandra vid likviditetsproblem. Skulle personen bundit lånet hos SBAB exempelvis skiljas, bli sjuk eller upptäcka röta i husgrunden och bli tvungen att sälja huset, så kostar det att lösa lånen på SBAB. Försäljning vid en ogynnsam tidpunkt kan dessutom i undantagsfall tvingas fram av banken om säkerheten blivit för dålig. Den här typen av risker är vardagsmat för företag eller för den som belånar aktier. I en diskussion om lån på hus glömmer två skickliga krönikörer bort den faktorn. Det säger något om synen på boende som investering.

För det andra, självklart går det för en person med bra kreditstatus att omvandla bottenlån till lönsamma investeringar. Det framgår av hävstångsformeln ovan och skiljer sig inte från förutsättningarna för vilket företag som helst. Ett alternativ är högräntekonton. Affärsmodellen bakom dessa är att låna ut till mer riskfyllda investeringar. De har därför råd att betala högre ränta. En poäng för dessa är att de är subventionerade av staten genom insättningsgarantin, står för defaultrisken. Arbitraget står med andra ord staten för, oavsett om du använder bolån eller några andra pengar till den typen av sparande. Ett annat troligen lika bra alternativ är att ta lånet från SBAB (om det ligger inom den egna ekonomins rätta risk) och använda pengarna till vilken typ av investering som helst.  

För övrigt är jag uppvuxen med mantrat "man ska inte låna till konsumtion". Det tror jag är en bättre ledstång för en familj än "lån är en synd som drar dig i fördärvet".