Riskhantera först, amortera sedan

Jag fick frågor på inlägget om effekter på ekonomin av amorteringskravet (länk). Främst kopplat till hur vi själva ser på amortering. Svaret kommer här.

En samlad syn på familjens ekonomi

Vi ser samlat på vår ekonomi. Huset är bara en (om än stor) del av vår balansräkning. Hela vår strategi finns här (länk). Sett till hela ekonomin är det tre saker vi tar ställning till. Hur vill vi leva nu och vad vill vi uppnå? Hur ska vi fördela våra resurser över hela livet? Vilka risker måste vi klara av att möta?

För mig är det självklart att börja med de här tre frågorna. Jag blir lätt förbryllad när fastigheter som löpande förvaltas, renoveras och utvecklas ses som en vara man gör slut på. Ungefär som att om femton år är det dags att skrota både hus och bil. Det finns en del fastigheter som hållit betydligt längre än så. Lika förundrad blir jag när förvaltningskostnader som byte av kök, badrum eller värmepanna ses som investeringar. Fastigheten behöver löpande hållas i tidsenligt skick. Det tror jag de flesta hyresvärdar är medvetna om. Den typen av kostnader kan man möjligen skriva av på ett antal år (vi ser allt sådant som konsumtion som tas direkt vid utgiften ur vår buffert). Med de här förutsättningarna är alltså huset en tillgång med någorlunda fast värde i fasta priser över tid.

Finns det skäl att amortera för på ålderns höst ha mer pengar att röra sig med? Det beror förstås dels på hur gyllene rullator man vill glida runt med och vilken skruttig bilmodell man är beredd att ha idag för att få lyxa till det när man blir gammal. Det beror också på vilken andel räntesparande man vill ha i sin totala tillgångsportfölj. För vår del vill vi spara under den period när vi tjänar lite bättre men är inte intresserade av extra räntesparande (utöver det som ges av vår strategi).

Fastigheten som en investering med risker

Till det kan en investeringskalkyl fogas. På orter som växer och för grupper som får det bättre tenderar andelen av inkomsten som läggs på boende öka. Lägg därtill att kostnaden för finansiering, främst räntan, och utbudet av bostäder påverkar priset, så har man täckt in det viktigaste. Huruvida det just nu är en bra investering att köpa bostad skulle kunna vara ett ämne för ett eget inlägg. Kort svar: nuvarande pris är på fungerande marknader ofta den bästa indikationen på värdet. Med andra ord, priserna på bostäder har nog varken någon förväntat hög eller låg avkastning. I våra egna investeringar undviker vi sedan ett tag tillgångar där värderingen stigit med övriga tillgångspriser snarare än ökande vinster. Baserat på det är jag skeptisk till fastighetsbolag, så avtvingad en åsikt om bostadspriser skulle jag nog svara att för egen del har vi inga planer på att byta upp oss till nuvarande priser.

Allmänt är det vettigt att ta höjd för att 10-20 procents prisförändring på vilken tillgång som helst snarare är en normal korrektion än att något fundamentalt har hänt. En större prisförändring är också möjlig, även det en risk fastigheten delar med alla andra investeringar. Så den risk för att den största tillgång de flesta äger går ned i värde är väl bra att ha med sig i en familjs riskhantering. En annan risk är kostsamma händelser relaterat till det egna boendet. Saker går sönder och ibland inte enligt den lagda förvaltningsplanen. Saknar man en normal plan för att förvalta en fastighet går det inte riktigt att säga att det är en risk att det medför kostnader. Det är snarare en budgetpost man försummat att lägga in i sin resultaträkning.

Alltså - fastigheten för med sig två ekonomiska risker. Prisfall och överraskande kostnader. Är det tillräckliga skäl att amortera? Nja. Det får väl ställas mot hela familjens ekonomi.

Lånen och andra risker i en familjeekonomi

Tittar man på en familjs resultat- och balansräkning finns det en del andra risker än fastigheten att ta hänsyn till. Den allra största är inkomstbortfall kopplat till sjukdom (värst) eller arbetslöshet. Det här är år ut och år in de överlägset vanligaste skälen till att individer hamnar hos Kronofogden. Det är risker alla bör ta på allvar. Man bör också vara medveten om att om inkomsterna överraskande minskar kan banken eventuellt acceptera tillfälliga nedsättningar av exempelvis amortering och att man får bo kvar. Men klarar man inte sina löpande kostnader och vänder sig till banken, lär svaret inte bli att man får låna tillbaka de pengar man amorterat.

När det gäller kostnaderna är lånen den post som har störst av omvärlden skapad variation, numera i konkurrens med energikostnaderna. Det är inte så lätt att spara sig ur en kall vinter eller en räntehöjning. De besparingarna får göras i andra delar av ekonomin. Därför är förstås räntekostnader en viktig risk att kunna hantera. De sänks långsamt genom amortering men är det risken man vill åt är det mer rationellt att spara på ett parallellt konto. Då finns pengarna för att klara en räntehöjning tillgängliga och om höjningen inte kommer kan man  alltid amortera vid ett senare tillfälle. Det här kostar förstås pengar, om man inte får samma ränta på inlåning som på bolån vilket är fullt möjligt. Poängen är dock att man ska inte ange riskhantering av räntekostnader som ett skäl att amortera. Den metoden biter troligen först ganska långt in i framtiden när den egna inkomsten antagligen ökat.

Rangordning för hantering av familjens risker

1. Hålla löpande kostnader nivå på en nivå så att vi klarar oss på en inkomst (för närvarande ligger våra månadsutgifter på runt 35-40 procent av våra inkomster, så det klarar vi)
2. Om det är omöjligt att nå 1, vilket det är för många, en buffert för att klara sig så många månader som möjligt på en inkomst
3. Buffert för att klara oväntade förvaltningskostnader för huset men även andra oväntade kostnader
4. Sparande eller liknande som kan flyttas till räntekostnader om räntorna stiger och där redan gjort sparande ska räcka för att täcka prisfall på fastigheten
5. Räntesparande/amortering för att nå rätt skuldsättningsgrad för familjen (vi ligger på strax över 1).

Nu kan möjligen en invändning vara att det blir obligatoriskt att amortera. Ja, vi får väl se, är mitt svar. Min gissning är att det kommer att finnas möjligheter att exempelvis låna på nytt inom den givna låneramen. Ungefär som en kortkredit fungerar. Om inte annat lär andra lånealternativ ploppa upp, särskilt för unga och äldre där behoven antagligen är större.

Utöver det här kan man förstås amortera för att det är bra för samhället om hushållens skulder minskar, eftersom konsumtionen blir mindre räntekänslig då  och staten slipper stå för eventuella fel i bankernas långivning. Det är dock altruistiska skäl som det är upp till var och en att välja om de ska beaktas.

Till ovanstående kan, som sagt, också läggas alternativet att amortera som ett räntesparande. Det är dock inte riskhantering utan en del av familjens investeringsbeslut.