Bostaden i bolaget "Familjen"

Det pågår en läsvärd diskussion om bostäder i bloggosfären just nu. Jag bidrar med några rader om hur vi ser på bostaden i vår samlade portfölj.

Investerarfysikern har i en rad läsvärda inlägg gått igenom bostadsmarknaden. Börja med "Har vi en bostadsbubbla" (länk). Även "#sparpodden 89 – Bostadsspecial" (länk) tar upp frågan. Jag tänkte inte fördjupa mig i värderingsfrågan utan mer beskriva hur vi tänker kring bostadsinvesteringar.

Den sociala faktorn leder tanken fel

Den underliggande frågan i alla diskussioner (alltid) om bostäder är "Men nu är det väl ändå för dyrt?" Under de 25 år jag varit på bostadsmarknaden har det alltid varit samtalsämnet. Frågan bottnar nog delvis i den sociala tillhörighet och status som många (vi med?) förknippar med boendet. De flesta av oss verkar helt enkelt inte riktigt acceptera det hem den egna ekonomin räcker till. Egentligen borde någon som jag ha råd med något mer centralt, större eller bättre men det är alltid någon annan på budgivningen som bjuder alldeles för mycket. Alternativt är det något fel på hyresmarknaden som inte förser mig med en central billig lägenhet med havsutsikt. 

Risken med att spekulera i bopriser

Visst händer det att liknande känslor kommer över en vid andra investeringar. Vem har inte någon gång suckat över att bolaget är bra men aktien galet dyr? På aktiemarknaden sprutar det dock ut köpråd men när stod det senast att läsa i tidningen - köpläge på lägenheter på Östermalm, i Linköping och Hallunda. Trots att dessa marknader gått alldeles utmärkt under många år. 

En del analytiker har haft konsekvent fel länge på den här marknaden utan att behöva förklara sig. Ett känt exempel är Bengt Hansson på BKN som under många år sett prisfall på 10-tals procent runt hörnet. Exempelvis i den här rapporten från 2008. I rapporten informerar en statlig myndighet allmänheten om att bostadspriserna bedöms vara 20 procent för höga. Facit sedan dess är att priserna stigit 63 procent. Det finns många mer sakliga röster i debatten som Harry Flam på Ekonomistas, exempelvis i inlägget "Marknadshyra och bostadsbubbla i Stockholms innerstad" (länk). 

Bostaden i bolaget "Familjen"

Hemmet är en ganska komplex del av familjeekonomin. Det är till en del konsumtion, en del en produktionsresurs och till en del investering. De flesta skulle inte se det som likvärdigt att bo tio år i en liten etta på Östermalm eller i en villa någon annanstans i Sverige, trots att det prismässigt är jämförbart. Valet skulle istället delvis styras av var man arbetar (boendet som produktionsresurs) och hur man vill leva (konsumtionen). Det sistnämnda, konsumtionen, är högst personligt och därför subjektivt - så det är svårt att säga så mycket om. Det som kan vara värt att notera är exempelvis att underhåll och köp man gör under boendetiden i första hand är förbrukning inte investeringar. Ska man bo i en lägenhet länge, går det inte att se det nya köket som värdehöjande vid försäljningen tio år senare. 

Boendet som en produktionsresurs är intressantare. Risken är uppenbar att många faktiskt följde Bengt Hanssons och BKN:s råd och fattade ekonomiska beslut med stora negativa konsekvenser för både deras livssituation och ekonomi. Det kan dels bottna i den sociala faktorn jag nämner ovan, dels i missförståndet att det är riskminimering att vänta med ett bostadsköp. 

Kassaflödet till en familj kommer normalt från arbete samt i mindre utsträckning från avkastning på investeringar. Boendet genererar ingen sådan avkastning förrän det realiseras, om man inte hyr ut till andra. I stort sett är boendet därför en kostnad som ska minimeras. De flesta är dessutom större experter på sitt arbete än sitt boende. Det går att jämföra med ett företag i samma situation. Det finns en affärsidé som genererar pengar inom ett område och kostnader inom andra områden. En normal åtgärd då är att minska exponeringen mot svängningar i kostnader.  Det behöver inte vara fel att leta rätt pris men det är alltid en spekulation att hoppas att priset sjunker på en vara man bestämt sig för att köpa och kommer att behöva länge. Det är sällan man ser bolag fatta beslutet att aktivt spekulera i valutaförändringar, exempelvis. 

Jag tror det finns en del att vinna, även ekonomiskt, på att ser mer långsiktigt och mindre spekulativt på det egna boendet. En familj behöver någonstans att bo men intäkterna kommer främst genereras av arbetet. Produktionsstörningar i arbetslivet, i form av att exempelvis missnöje med boendet tvingar fram framtida investeringar, kommer att kosta på både för familjen och dess ekonomi. Ett företag som bestämt sig för att det skulle producera på en viss ort och hade planer på att expandera, skulle definitivt överväga att själv äga sin fabrik. Därtill skulle bolaget antagligen ha en viss marginal för expansion redan i sin ursprungliga kalkyl. Risken att kostnader för att byta till en större fabrik skulle hindra kärnverksamheten, skulle antagligen beaktas. Sett ur det perspektivet är det sundaste beslutet på bostadsmarknaden att köpa en bostad på den plats man vill leva och vet man inte det är det antagligen bättre att hyra. Riskhanteringen ett bolag skulle göra är antagligen att försöka ha ungefär rätt storlek på sin fabrik, givet den produktion som förväntades, och sedan vara beredda att expandera successivt. 

Översatt till boende motsvaras det av den klassiska "bostadskarriären". Det är ingen dålig plan, ens ekonomiskt, att helt enkelt med lite marginal uppåt köpa det boende man tycker sig behöva. För det sämsta som händer är att man har rätt "produktionsresurs" på plats för sitt övriga liv.

Slutligen har förstås boendet inslag av investering. I teorin är det svårt att räkna hem ett bostadsköp som en investering. En någorlunda vettig beräkning, som jag delvis lånar från Investerarfysikern, är:

Avkastningen är lika med direktavkastning mätt som den löpande besparingen av att äga istället för att hyra motsvarande boende plus avkastningen i form av värdeökning minus kostnaderna för underhåll och nödvändiga investeringar. När man räknar direktavkastningen bör man egentligen räkna på om huset var helt finansierat med lån, eftersom man annars får en alternativkostnad på det kapital som är bundet i huset. Räknat på detta sätt är empirin svag för att fastigheter som används för eget bruk kan vara mer än en värdebeständig investering. 

Någonstans mellan inflationen och bnp-tillväxten brukar förväntan på den långsiktiga totala avkastningen ligga. Det är ju inte så pjåkigt för att vara en produktionsresurs - jämför med bilen, exempelvis. Men det är till synes inget man blir rik på. Fast det verkar ju folk bli. Som Mark Twain konstaterade "Buy land, they're not making it anymore". I snitt bosätter sig människor på orter som expanderar. Det ligger i sakens natur och är egentligen en del av boendet som produktionsresurs. Är det värt att flytta till New York för att det är där jobben finns, så är det antagligen också värt att köpa boende där.  Det framgår i den här spännande grafiken om sambandet mellan pris och olika faktorer som styr utbud och efterfrågan "The Economics of Home-Price Growth" (länk till wsj). Särskilt underligt kan resonemanget bli när någon permanent flyttar till en större stad för att jobba men samtidigt tror att bostadspriserna ska falla.

Slutligen har boendet en stor effekt på familjens balansräkning. I och med att det inte går att låna fritt till andra typer av investeringar är boendet i praktiken det enda sättet som en vanlig familj kan höja sin hävstång. Det här har gjort många rika, inte minst föräldrarna till min generation. Vi har i runda slängar 4 miljoner i lån och 8 miljoner i tillgångar. När vi köpte villan var det med samma lånenivå men tillgångar på runt 4,5 miljoner. Vårt egna kapital har därmed stigit 800 procent på fem år. Det här hade gått ännu bättre om vi istället för hus (och därefter aktier) endast köpt aktier för 4,5 miljoner men vem hade rekommenderat eller accepterat över 80 procents belåning på aktier 2010? I och med att boendet är så starkt kopplat till en produktionsresurs för hela samhället, arbetet, så är finansiärernas vilja att låna ut betydligt större för hus än för andra investeringar. 

Hela samhället är uppbyggt utifrån ekvationen att kan du bara löpande betala dina boendekostnader, så är risken för att tillgången sjunker i pris (oftast) inte något problem. I realiteten måste därför en vanlig familj som vill använda hävstångsformeln alla bolag har för att höja avkastningen på eget kapital äga ett belånat boende. Från ett strikt ekonomiskt perspektiv och med bolagets logik som förebild är det därför i princip fel av en familj att inte investera i ett belånat boende. Precis som för företaget måste förstås belåningen hållas på rätt nivå. För hög skuldsättning kan leda till likviditetsproblem, vilket slår nästan ännu hårdare på en familj än på exempelvis ett aktiebolag. Det senare har ju ett begränsat ansvar till aktiekapitalet medan en familj kan utmätas långt efter att kapitalet vid konkursen är slut. 

Väger man samman ovanstående blir köp av bostad en kalkylerad risk i det egna kassaflödet och en bedömning av de egna behoven. Det är antagligen rätt att köpa den bostad som det egna diskonterade kassaflödet rättfärdigar men med en viss säkerhetsmarginal för likviditetskriser på vägen. Det är det samma som att med finare ord säga det som de flesta i realiteten gör. 

Köp den bostad du har råd med och vill bo i. Resten löser sig på vägen. Fundera flera gånger på om det här verkligen är området där du vill spekulera i nedgångar eller uppgångar i pris. Det kan ju vara så att marknaden är någorlunda effektiv eller åtminstone att ingen vet hur priset kommer att utvecklas. Forskningen visar ju att det fungerar så på andra marknader, så varför skulle bostäder vara ett undantag? 

Fast någon gissning har jag väl ändå om bostadspriserna?

Bostäder styrs som andra marknader av utbud, efterfrågan och finansiering. Det finns, som framgår exempelvis av Sparpoddens genomgång men även i Affärsvärldens analys av JM nyligen ett strukturellt underskott på bostäder under många år framöver.

En annan faktor i ekvationen är att betalningsviljan på efterfrågesidan, mätt som andelen av inkomsten som går till bostaden, är relativt stabil över tiden. Intressant statistik kring det finns på Eurostat i den här länken. Det är här Bengt Hansson gång på gång gått bort sig. Med ett felaktigt - alldeles för högt ränteantagande och samtidigt en för låg andelen som hushållen förväntas lägga på bostaden blir slutsatsen förstås att priserna måste ner. Det siffrorna från Eurostat visar är bland annat att Sverige är en bit från toppnivåer i boendekostnader både över tid och jämfört med andra länder. Läget ser helt enkelt väldigt normalt ut. Däremot är det troligt att ökade räntekostnader skulle slå direkt på övrig konsumtion, genom att de tar utrymme av hushållens disponibla inkomster. Det är främst det som Riksbanken oroat sig för.   

  

En lärdom från de senaste årens finanskris är att finansiering inte bara är en över tiden neutral fördelningsmekanism för att utbud och efterfrågan ska mötas. Expansion och kontraktion av krediter i ekonomin är istället en i högsta grad en faktor som påverkar den reala ekonomin. Tillväxt i både konsumtion och investeringar kan under många år drivas av ökad belåning men i stor utsträckning leder billiga pengar till högre tillgångspriser. Economist hade ett läsvärt temanummer om detta för några veckor sedan. Där det här var en av artiklarna "Tax-free debt: The great distortion" (länk). 

En högst rimlig effekt både på aktie- och bostadsmarknaden är att kapital som styrts av ränteläget ska flyta tillbaka till mer rimligt prissatt räntemarknad. Det lär ta formen att belåningen sänks och att värderingsmultiplarna minskar för värdebeständiga tillgångar med stabil men svag tillväxt kassaflöden. Senast i gårdagens Dagens Industri konstaterade Alan Greenspan att den förändringen var han helt övertygad om att den kommer. 

Lägger man ihop allt ovanstående så finns det alltså starka tecken både på stabila förutsättningar i den reala ekonomin och att en korrektion driven av förutsättningarna för finansiering. Med andra ord nästan exakt samma läge som för aktiemarknaden. Där är jag negativ till tillgångstunga aktier, som fastighetsbolagen. Läget är det samma för bostäder. En korrektion nedåt men knappast någon krasch känns rimlig om ekonomin normaliseras.