Portföljens utveckling (från start, risknivå & jfr SIXRX, se egen flik)

lördag 12 mars 2016

Är JM rätt sätt att köpa in sig i bostadsbristen?

Priset på bostäder kanske har skenat men det är trots allt något så ovanligt som en marknad där efterfrågan överstiger utbudet. Borde det inte gå att tjäna pengar på det?

Peak lån inte peak bostadsbehov

Jag går och vrider på ett case jag inte får till. Det byggs mer än på länge i Sverige. Det kan vara att det är peaken på en högkonjunktur som överhettats av låga räntor, som beskrivs i "Byggboom bromsar in" (DI). Strukturellt är dock bostadsbristen större än på länge och de politiska initiativen duggar tätt för att få till en ändring - här är två aktuella inspel "Saftig byggnota väntar för Sverige" (DI) och "Regeringens krav på kommunerna: Bygg mer" (DI)

1500 miljarder på femton år - så mycket måste investeras i bostäder och samhällsfastigheter för att möta eftefrågan. Det finns inget politiskt motstånd i sak men väl i metod och förstås lokalt. Alla, från vänster till höger, vill dock bygga mer. Hushållen är för högt belånade medan det ser bättre ut både för staten och företagen. Något som faktiskt strukturellt skulle tala för hyresbostäder. Den prisregleringen lär dock inte ruckas i grunden, så sannolikt kommer mycket boende för eget ägande att byggas de kommande åren.

Den här typen av strukturella efterfrågeökningar, som marknaden antagligen inte har en chans att möta måste ju innehålla en möjlighet till en bra affär på något sätt. Inte minst när värderingar på en del bygg- och bostadsbolag inte ser alltför otäcka ut. Frågan är bara hur man kommer åt möjligheten utan att kliva rakt in i risken för en skuld- och (mindre troligt) räntedriven korrektion på fastighetsmarknaden.


Uppblåsta balansräkningar

Vi hade tills nyligen D.Carnegie i portföljen men sålde efter att ha tvekat kring q4:an "Rapporterna: väl hett D.Carnegie". Det jag ogillade var hur stor del av resultatet som drevs av att det befintliga beståndet värderades upp, snarare än av förbättrade förvaltningsresultat. Aktien drivs därmed mer av fastighetspriser än jag skulle önska. Det jag vill åt är ju den underliggande eftefrågeökningen. Visst avspeglas den i priset men priset påverkas även av möjligheten att låna billigt. Ett dilemma.

Därför gick jag vidare och tittade på en tidigare favorit JM. Förenklat bygger JM nya bostäder i Stockholm samt en del i Göteborg och Malmö samt i Oslo och Bergen. Några trevande försök görs också i Finland men det är inte i så stor utsträckning ännu (och går inget vidare). Min tanke var att volymerna på efterfrågan borde synas hos en renodlad bostadsbyggare med fokus på de geografiskt mest överhettade områdena.

Några ord om metoden

Som jag oftast gör började jag med att läsa, titta och lyssna igenom allt från senaste kvartalsrapporten. Det jag vill åt är dock vad av mitt case som är inprisat redan eller annorlunda uttryckt - hur ser marknaden på mina funderingar. Den här omvända metoden tror jag kan vara ett spännande alternativ för en småsparare som att räkna själv.

Om jag vet vad den nuvarande aktiekursen innehåller samt vad jag själv tror och vill investera i, då kan jag nå ett läge jag gillar nämligen att "Prata (inte räkna) aktievärdering". I det inlägget använde jag bara bolagets information och det nuvarande aktiepriset för att resonera mig till vilka förväntningar som var inprisade.

Det finns ju dock en hel del proffs där ute - varför inte använda deras estimat? Det kan man med tjänsten ConsensusEstimates från Inquiry Financial. Läsare av bloggen vet att jag gillar och gärna puffar för entreprenörer - så även för denna. Deras estimattjänst bygger på cirka 350 analyshus runtom i Europa varje kvartal och levererar sammanställningar till flera nyhetsbyråer. Nu finns den tillgänglig även för mindre sparare. Äntligen - måste jag spontant säga. För jag har irriterats av att det är så lätt att via Nasdaq och Finanzen.net följa bolag från mina andra huvudmarknader men att det varit stört omöjligt att få bra data för Sverige.

Det jag gjorde den här gången var helt enkelt att kombinera fakta från senaste kvartalet med analytikernas bedömningar.

JM i ett nötskal

Källa:Inquiry Financial
JM bygger allt mer och har allt fler bostäder i sin pipeline. Ändå växer inte vinsten och avkastningen på eget kapital faller. Det sistnämnda från höga 28 procent till i och för sig goda 24 procent i senaste kvartalet. Just det gör kanske inte så mycket för det beror till stor del på att balansräkningen vuxit när nya byggrätter förvärvats.

Ett större problem är att marginalerna pressas från flera håll. För det första är det ont om mark i de mest attraktiva lägena, så den där det byggs går det inte att få lika bra priser. Det syns på intäkterna. Sedan pressas kostnaderna både av högre kostnader för mark och av en glödhet byggindustri. Det här vägs enligt JM upp dels av att priserna stiger även utanför Stockholms innerstad och av högre volymer.

Tittar man på marknadens estimat framgår flera intressanta saker. För det första räknar analytikerna med att JM håller uppe vinsten genom ökande volym 2016 men att även den mattas av därefter. Det vägs då istället upp av bättre lönsamhet. Frågan är hur realistiskt det antagandet är. Jag hade känt mig betydligt tryggare med en värdering som byggde på högre intäkter, baserat på större volym sålda lägenheter. Det ser inte rätt ut att lönsamheten i en het marknad ska kunna bibehållas när intäkterna förväntas börja falla 2018 och bromsar in redan nästa år.

Riktigt intressant är däremot att värderingen av JM kommit ned såpass mycket. Runt 12 gånger förväntad årsvinst för 2016 verkar vara styrt mer av utfallet bakåt än av de närmaste prognoserna framåt. För får marknaden rätt så går JM över från att vara ett tillväxtcase till ett utdelningscase de närmaste åren. Skulle JM stabilt leverera en direktavkastning på 4 procent, givet nuvarande kurs, är det onekligen en intressant värdering.

Min reflektion

Det här var en riktigt intressant metod att fundera på ett nytt bolag till portföljen. Börja med att ställa mitt case mot det marknaden tror. I fallet JM blir jag dock inte riktigt klok på vad jag ska landa i. Riskerna ser höga ut de kommande åren och det var en besvikelse att även JM är så priskänsliga för de heta bostadspriserna. Jag hade hoppats att volymerna skulle väga över. Å andra sidan ser inte värderingen så farlig ut. Åtminstone inte för den som letar utdelning. Kvar på bevakningslistan blir nog domen den här gången.

10 kommentarer:

  1. De stora byggbolagen torde vara väl genomlysta och därmed intressanta att använda ditt tillvägagångssätt på.

    NCC kommer istället för monetär utdelning dela ut sitt fastighetsbolag och renodla byggdelen. Den är inte lika lätt att analysera. Antar du utmaningen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi har hafr NCC i portföljen och jag gillar bolaget. Det har ju mer blandat med olika delar som du skriver. Där gör jag gärna ett återbesök.

      Radera
  2. Och jag skulle uppskatta en jämförelse med Besqab :)

    /Baccop

    SvaraRadera
    Svar
    1. Besqab var jag inne på inför året men tankarna vandrade iväg åt annat håll. Det tillhör definitivt de bolag som är värt lite uppmärksamhet. Får se vad det kan bli.

      Radera
  3. Vad är din åsikt om Amhult 2?

    SvaraRadera
  4. Amhult 2 är ju inte ett bolag i vanlig mening utan snarare möjligheten att köpa in sig i ett exploateringsprojekt för ett nytt bostadsområde i Göteborg.

    Andra kan det här bättre och jag har noterat att över tiden har personer jag respekterar intresserat sig för projektet. Exempelvis Di:s Ulf Petersson och bloggaren Ägamintid. En länk till den senare finns längst ned.

    Jag är själv inte insatt i projektet men några allmänna reflektioner har jag. Det verkar rulla på och nu har bolaget vissa förvaltningsintäkter. Så risken (& rimligen avkastningen i aktien) avtar. I grunden kräver ett köp att du förstår den konkreta affärsplanen för området och tror på Amhult som ett attraktivt område. Nu har det gått flera år och jag gissar att marknaden har en bättre uppfattning om detta och att det avspeglas i priset. Sedan är det också ett bet på fastigheter i Göteborg. Där kan mer hända.

    Så sammantaget är det lite annorlunda än t.ex. JM. Det här är ju avgränsat på ett annat sätt. Det behöver inte vara fel.


    http://agamintid.blogspot.se/2016/01/2016.html?

    SvaraRadera
  5. Var nyligen på Amhult 2s stämma och kollade även upp projekten på plats. I korthet ser det fortsatt mycket bra ut. I dagsläget en mycket låg värdering jfrt med liknande bolag.Dessa har en värdering på mellan 2 och drygt 5 ggr eget kapital medan Amhult 2 har lite över 1. Från denna låga värdering finns stor potential med låg risk. Alltså exakt vad en investerare söker. De olika delarna färdigställs efter hand och då ökar substans och driftnetto. Om 4 till 5 år borde vi se kurser mångdubbelt dagens. För mig är Amhult 2 första valet med hänsyn till potential och risk.

    SvaraRadera
  6. Bolaget äger redan mark i ett hett läge för de kommande 4 till 5 års byggen. Infrastrukturen är på plats och betald. Bolaget är skuldfritt frånsett byggkreditiv. Med en normal värdering borde kursen vara en bra bit över hundra och på några år minst 200. Risken är betydligt mindre än i de flesta liknande bolag men märkligt nog är värderingen mycket lägre. Antar att skälet är att bolaget är helt under radarn. Bra för oss som ser möjligheten.

    SvaraRadera
  7. @Pedda, sovande aktie kan bero på att Tipp fastigheter har 85% av rösterna.
    Svårt att läsa en årsredovisning där omsättningen är så liten, rörelseresultatet är -63% men slutvinsten imponerande. Verksamheten är olönsam men byggandet är kanon!

    Börsnoterat bolag med 5 anställda... Antalet personer i Styrelsen är nästan lika många som bolaget själv.

    SvaraRadera
  8. Bolaget blir mer och mer förvaltande. Man har en långsiktig plan att under låg risk bygga substans och på sikt mer och mer löpande inkomster. Organisationen är liten och kostnadseffektiv. Allt genomsyras av att man håller i pengarna och bygger kvalitet men ändå med bra marginaler. Freefloaten är liten och medför till viss del litet intresse från marknaden, helt rätt. Att följa bolaget via hemsidans månadsrapporter är ett bra sätt att följa utvecklingen. Jag har följt bolaget noga under snart 12 år och är mycket imponerad. Tror vi ser en bra utveckling kommande 4 till 5 år. Men aktier är ju bpde potential och risk vilket även gäller detta bolag.

    SvaraRadera

Obs! Endast bloggmedlemmar kan kommentera.

Featured Post

Senaste filmerna från vloggen

Här hittar du alltid senaste klippen från mina vloggar - 3 snabba och Sparskolan. Jag fyller även på med andra klipp och poddar dä...

Aktuella data från OECD

Reklam