Är JM rätt sätt att köpa in sig i bostadsbristen?

Priset på bostäder kanske har skenat men det är trots allt något så ovanligt som en marknad där efterfrågan överstiger utbudet. Borde det inte gå att tjäna pengar på det?

Peak lån inte peak bostadsbehov

Jag går och vrider på ett case jag inte får till. Det byggs mer än på länge i Sverige. Det kan vara att det är peaken på en högkonjunktur som överhettats av låga räntor, som beskrivs i "Byggboom bromsar in" (DI). Strukturellt är dock bostadsbristen större än på länge och de politiska initiativen duggar tätt för att få till en ändring - här är två aktuella inspel "Saftig byggnota väntar för Sverige" (DI) och "Regeringens krav på kommunerna: Bygg mer" (DI)

1500 miljarder på femton år - så mycket måste investeras i bostäder och samhällsfastigheter för att möta eftefrågan. Det finns inget politiskt motstånd i sak men väl i metod och förstås lokalt. Alla, från vänster till höger, vill dock bygga mer. Hushållen är för högt belånade medan det ser bättre ut både för staten och företagen. Något som faktiskt strukturellt skulle tala för hyresbostäder. Den prisregleringen lär dock inte ruckas i grunden, så sannolikt kommer mycket boende för eget ägande att byggas de kommande åren.

Den här typen av strukturella efterfrågeökningar, som marknaden antagligen inte har en chans att möta måste ju innehålla en möjlighet till en bra affär på något sätt. Inte minst när värderingar på en del bygg- och bostadsbolag inte ser alltför otäcka ut. Frågan är bara hur man kommer åt möjligheten utan att kliva rakt in i risken för en skuld- och (mindre troligt) räntedriven korrektion på fastighetsmarknaden.

Uppblåsta balansräkningar

Vi hade tills nyligen D.Carnegie i portföljen men sålde efter att ha tvekat kring q4:an "Rapporterna: väl hett D.Carnegie". Det jag ogillade var hur stor del av resultatet som drevs av att det befintliga beståndet värderades upp, snarare än av förbättrade förvaltningsresultat. Aktien drivs därmed mer av fastighetspriser än jag skulle önska. Det jag vill åt är ju den underliggande eftefrågeökningen. Visst avspeglas den i priset men priset påverkas även av möjligheten att låna billigt. Ett dilemma.

Därför gick jag vidare och tittade på en tidigare favorit JM. Förenklat bygger JM nya bostäder i Stockholm samt en del i Göteborg och Malmö samt i Oslo och Bergen. Några trevande försök görs också i Finland men det är inte i så stor utsträckning ännu (och går inget vidare). Min tanke var att volymerna på efterfrågan borde synas hos en renodlad bostadsbyggare med fokus på de geografiskt mest överhettade områdena.

Några ord om metoden

Som jag oftast gör började jag med att läsa, titta och lyssna igenom allt från senaste kvartalsrapporten. Det jag vill åt är dock vad av mitt case som är inprisat redan eller annorlunda uttryckt - hur ser marknaden på mina funderingar. Den här omvända metoden tror jag kan vara ett spännande alternativ för en småsparare som att räkna själv.

Om jag vet vad den nuvarande aktiekursen innehåller samt vad jag själv tror och vill investera i, då kan jag nå ett läge jag gillar nämligen att "Prata (inte räkna) aktievärdering". I det inlägget använde jag bara bolagets information och det nuvarande aktiepriset för att resonera mig till vilka förväntningar som var inprisade.

Det finns ju dock en hel del proffs där ute - varför inte använda deras estimat? Det kan man med tjänsten ConsensusEstimates från Inquiry Financial. Läsare av bloggen vet att jag gillar och gärna puffar för entreprenörer - så även för denna. Deras estimattjänst bygger på cirka 350 analyshus runtom i Europa varje kvartal och levererar sammanställningar till flera nyhetsbyråer. Nu finns den tillgänglig även för mindre sparare. Äntligen - måste jag spontant säga. För jag har irriterats av att det är så lätt att via Nasdaq och Finanzen.net följa bolag från mina andra huvudmarknader men att det varit stört omöjligt att få bra data för Sverige.

Det jag gjorde den här gången var helt enkelt att kombinera fakta från senaste kvartalet med analytikernas bedömningar.

JM i ett nötskal

Källa:Inquiry Financial

JM bygger allt mer och har allt fler bostäder i sin pipeline. Ändå växer inte vinsten och avkastningen på eget kapital faller. Det sistnämnda från höga 28 procent till i och för sig goda 24 procent i senaste kvartalet. Just det gör kanske inte så mycket för det beror till stor del på att balansräkningen vuxit när nya byggrätter förvärvats.

Ett större problem är att marginalerna pressas från flera håll. För det första är det ont om mark i de mest attraktiva lägena, så den där det byggs går det inte att få lika bra priser. Det syns på intäkterna. Sedan pressas kostnaderna både av högre kostnader för mark och av en glödhet byggindustri. Det här vägs enligt JM upp dels av att priserna stiger även utanför Stockholms innerstad och av högre volymer.

Tittar man på marknadens estimat framgår flera intressanta saker. För det första räknar analytikerna med att JM håller uppe vinsten genom ökande volym 2016 men att även den mattas av därefter. Det vägs då istället upp av bättre lönsamhet. Frågan är hur realistiskt det antagandet är. Jag hade känt mig betydligt tryggare med en värdering som byggde på högre intäkter, baserat på större volym sålda lägenheter. Det ser inte rätt ut att lönsamheten i en het marknad ska kunna bibehållas när intäkterna förväntas börja falla 2018 och bromsar in redan nästa år.

Riktigt intressant är däremot att värderingen av JM kommit ned såpass mycket. Runt 12 gånger förväntad årsvinst för 2016 verkar vara styrt mer av utfallet bakåt än av de närmaste prognoserna framåt. För får marknaden rätt så går JM över från att vara ett tillväxtcase till ett utdelningscase de närmaste åren. Skulle JM stabilt leverera en direktavkastning på 4 procent, givet nuvarande kurs, är det onekligen en intressant värdering.

Min reflektion

Det här var en riktigt intressant metod att fundera på ett nytt bolag till portföljen. Börja med att ställa mitt case mot det marknaden tror. I fallet JM blir jag dock inte riktigt klok på vad jag ska landa i. Riskerna ser höga ut de kommande åren och det var en besvikelse att även JM är så priskänsliga för de heta bostadspriserna. Jag hade hoppats att volymerna skulle väga över. Å andra sidan ser inte värderingen så farlig ut. Åtminstone inte för den som letar utdelning. Kvar på bevakningslistan blir nog domen den här gången.