Rapporterna: väl hett D. Carnegie

Affärsmodellen att renovera och höja hyran fungerar bra för D.Carnegie men ännu bättre går snurren i Stockholms bostadskarusell. Lite oroande tycker jag.

Löser kommunernas renoveringsskuld

Källa (siffror): D. Carnegie

Vi har D. Carnegie i portföljen baserat delvis på den här resonemanget "Läge för riskfyllda D. Carnegie?". Ingressen där var:

Renovera nedgångna hus i bostadsbristens Stockholm en lägenhet i taget är ingen dum affärsidé. Riskfritt är det dock inte. Frågan är om det är köpläge.

Med sex års hyreskö till det egna beståndet (i snitt nio i Stockholm) är beläggning inte ett problem. Priset på hyror är reglerat, även om det finns en bakdörr till högre värden nämligen ombildningar till bostadsrätt. Lite har D. Carnegie gläntat på den dörren genom en pågående ombildning i Stockholmsförorten Vårberg.

Den rimliga underliggande affärsmodellen är dock att köpa bostäder med högt renoveringsbehov och därför låg hyra, renovera dem vart efter vakanser uppstår och sedan inom ramen för prisregleringen höja hyran för nästa hyresgäst. Förhoppningsvis bidrar modellen till att bostadsområdena utvecklas. De tidigare värdarna, ofta kommunala, har onekligen haft ett tag på sig att göra något åt husen från miljonprogrammet, så i den meningen är det bra att något händer. Det och den massiva bostadsbristen i Stockholm minskar risken för allvarliga invändningar.

En risk är däremot att modellen att renovera en bostad i taget visar sig dölja mer strukturella renoveringsbehov i beståndet. Det har inte saknats byggtekniska utmaningar i renoveringar av miljonprogrammen, som tas upp i förra inlägget.

Sammantaget kan det här ändå vara en rimlig risk för en rätt avkastning. Av D. Carnegies inte helt lättlästa rapport framgår att hyresintäkterna ökat 10 procent på två år, vilket ska jämföras med den allmänna hyreshöjningen på 2 procent. Av tabellen från rapporten ovan framgår att jämförbara hyror senaste året stigit med 3,5 procent.

Det är väl bra så - en fungerande om än något riskfylld affärsmodell.

Den överhettade bostadsmarknaden

Det är i nästa steg jag blir fundersam. Jag hade en bra diskussion om detta med en Mattis Falkentoft på Shareville som var insatt i ämnet.

D. Carnegie styr för att maximera tillväxten i eget kapital. Det görs genom att löpande omvärdera hela fastighetsbeståndet. Det sker efter ett rulland schema där interna omvärderingar växlas med externa. Det för upp orealiserade vinster i balansräkningen, vilket möjliggör ny belåning och nya förvärv. Priset på lånen har fallit vilket ökar lönsamheten och spär på värderingarna. Dessutom kan D.Carnegie ta del av den allmänna uppvärderingen av fastigheter i Stockholmsområdet. Det blir en rejäl hävstång. För att få en känsla för proportionerna var förvaltningsresultatet förra året 186 miljoner medan vinsten efter skatt var 1,1 miljard.

För vår del kan jag absolut äga ett fastighetsbolag som höjer förvaltningsresultatet snabbare än marknaden. Däremot är jag inte säker på att vi behöver en hävstång på den hävstång som vår belånade Stockholmsvilla redan ger.