Vi är amorteringskravets vinnare

Medelålders på toppen av sin inkomstkurva, gärna män. Tänk att just vi skulle bli samhällets utvalda vinnare i bostadsracet. Det är inte så dumt att ha fyllt gubbe ibland.

Normalt skriver jag inte om åsikter. Det finns det många andra som gör på ett mer läsvärt sätt. Det här inlägget började som en ren genomgång av hur amorteringskravet påverkar oss. Det har jag skrivit om tidigare men den diskussionen verkar ju aldrig ta slut. Nu senast skrev di.se "Så vill experterna förändra amorteringskravet" 

När jag såg resultatet av de kommande reglerna rodnade jag nästan inför hur gynnade vi blir. Experternas petande skulle inte ändra det. Den stora frågan tycker jag är den omfördelning mellan generationer som pågår just nu.  Så därför gör jag ett litet undantag.

Mitt namn på vinstlotten

Regler har en magisk förmåga att gynna makthavare eller åtminstone ta deras perspektiv. När man är utanför upprörs man över det där. Så plötsligt en dag vaknar du upp och inser att den som samhället gynnat det är ju du. 

Det är inte så dumt att vara ha blivit medelålders gubbe ibland. Plötsligt börjar man med allvarlig stämma tala om behovet att  (andra) tar det där ansvaret man själv aldrig tagit. Utvecklingen av bostadsmarknaden går än en gång i exakt den riktningen.

När mina föräldrar var i min ålder var skatterna höga men lånereglerna just avreglerade, avdragsmöjligheterna goda och inflationen skyhög. Vips var generationen innan av med sina besparingar och mina föräldrar satt på dyra hus med utvattnade lån. 

Nu är det tydligen min generations tur att plundra systemet. Jag kan exemplifiera med vårt eget boende. Vi köpte hus för 4,5 miljoner och lånade 4,25 miljoner utan amortering. Istället hade vi försäkringar och sparade i vår aktieportfölj. Nu är huset värt 6,4 miljoner, aktieportföljen 1,5 miljoner och våra inkomster har stigit 50 procent. Allt det här på en behagligt kort tid av mindre än fem år. Nu har vi alltså runt 3,7 mkr i eget kapital och har ungefär en måndadslön kvar när allt är betalt och månaden är slut. 

Så här har det verkligen inte alltid varit. Backa bandet tio år, så var det en mycket utmanande situation när sjukdomar kostade oss en halv miljon och en dålig bostadsaffär med oväntade reparationer lika mycket. Det där skulle vi klara med en fast lön och en nyexads osäkra anställningar. Dock utan amorteringar. Tur nog för oss, så litade systemet på den tiden på att vi liksom alla tidigare generationer skulle förbättra vår ekonomi över livet. 

Så kommer det inte heller alltid att vara. Jag noterar, lite förbluffad, att mina och många andras föräldrar nu sitter på förmögenheter i sina hus, som de inte kan frigöra. Inkomsterna har sjunkit, de får usla lånevillkor och om de säljer och skattar bort vinsten måste de ju ändå bo någonstans. Men se det går inte, för nya lån är inget alternativ, särskilt om de inte amorteras. I deras fall ett sparande till vårt arv (tack så mycket!). 

Det samhället erbjuder mina föräldrar är - lämna huset, flytta till en mindre lägenhet och få en lägre disponibel inkomst att leva på. Och om ni inte gör det är ni lika oansvariga som de låneglada ungdomarna.

Resultat- och balansräkning över livet

Generellt har yngre unga varken en stark resultat- eller balansräkning. Kostnadskontroll är utmaningen både för entreprenören och studenten. Likt ett nystartat bolag behöver unga finansiera sin livsidé. Det kan exempelvis göras genom att investera i utbildning. Reglerna för det har också skärpts jämfört med när jag var ung, så även här är jag en vinnare. 

Äldre yngre börjar när de kommer in i arbetslivet förbättra sin resultaträkning. De smartaste börjar tidigt spara för att inte obalansen mot balansräkningen ska bli för stor (många bloggare tillhör den här gruppen). 

I jämförelsen med bolag är deras ekonomi det lilla vinstgivande företaget som skulle kunna expandera om banken bara trodde på dem (vilket alltså var fallet för oss). Amorteringar tas från expansionsmöjligheterna. Konkret innebär det att äldre yngre tvingas investera mindre än de skulle gjort om beslutet fattats utifrån deras samlade ekonomi. Det får bo hemma längre eller vara småbarnsföräldrar i små lägenheter. Hävstången, i ekonomiska termer, blir för låg. 

När man blir medelålders försvarar man det där med att det minsann är bra att kämpa lite när man är ung (men tydligen inte när man är medelålders).

Vart efter medelåldern inträder expanderar reslutat- och balansräkning men inte minst det egna kapitalet. Man blir den där typen av värdebolag som är så polpulära att investera i. 

Det tycker bankerna också, det är plättlätt att finansiera nästan vad som helst. Jag stirrade på skärmen häromdagen när jag insåg att bankens datoriserade utlåning skulle ha gett ett lånelöfte för husköp upp till 14 miljoner om jag tryckt på knappen "nästa".

I de sista faserna, yngre äldre och äldre äldre, försvagas kassaflödet stegvis. Precis som i bolagsvärden börjar då gamarna sväva över tillgångarna. Skulle de inte gå att frigöra värde genom att stycka och dela ut balansräkningen. Exempelvis genom en gåva till barnen - det är ju synd att vänta till arvet.

Drömsystemet för medelålders

Antag att all makt tilldelades medelålders och vi agerade helt egoistiskt för att maximera vår egen ekonomi. Vad skulle vi då fatta för beslut om hanteringen av resultat- och balansräkningar? Jo, vi skulle förstås kräva att den som ska investera måste ha både stora tillgångar och starka kassaflöden. Det knuffar ju ut yngre och äldre konkurrenter från budgivningarna. Lika bra det, för ni behöver ändå tänka på att vara lite ansvarsfulla. 

Men de stigande lånen då?

Möjligen har min generation blåst upp balansräkningarna väl mycket. Finanskrisen indikerade ju det och sedan dess har lånen ökat än mer. Både i Sverige och globalt. Economist hade ett temanummer om det förra veckan "Why the world is addicted to debt" (länk). 

En bättre lösning på det problemet är att de som lånar ut i större utsträckning står risken. Den pågående omregleringen av bankerna går ju om än väl långsamt i den riktningen. Det är sannolikt i systemets centrala funktion som hävstången borde sänkas snarare än hos vissa låntagare. För det talar t.ex. att den globala tillväxttakten är på väg ner vart efter fler ekonomier mognar. 

Vrider man bara ner lånen i en grupp, hushållen, lär de poppa upp i en annan del av ekonomin. Det är ingen slump att frågan om strängare regler för hushåll diskuteras samtidigt med uppmjukade regler för statens överskottsmål.

Ett intressant alternativ för att sänka just hushållens risk Economist nämner är equity based mortages, dvs att banken står en del av risken i bostadens värde. 

För övrigt 

Som tur är kanske inte effekten blir så stor trots allt. För unga har de gemensamt med entreprenörer att de ofta hittar vägar för att lösa problem. Ett enkelt alternativ verkar vara att löpande låna till amorteringarna. Du har ju en bra säkerhet i boendet.