Utan statliga regleringar ingen buy-to-let-marknad
Vad händer när lån till boende regleras allt mer? En grundregel för investerare är att när staten försöker reglera behov, så uppstår intressanta marknader. Det som normalt styr priset på en marknad är som bekant utbud och efterfrågan.Så vad händer när staten försöker reglera en form av efterfrågan - lånefinansierade privata köp av bostäder? Betalningsförmågan finns ju kvar men möjligheten att köpa är kringskuren av regler. Ett svar ger den brittiska bostadsmarknaden - "More people buying first home mortgage-free" (FT). Över 5 procent köper bostaden cash och över 10 procent lånar mindre än 20 procent av kostnaden. Samtidigt har bostadspriserna gått upp och högst andel cash buyers finns där det är dyrast - i London.
Vad är det som händer här? För det första köper britter sin första lägenhet allt senare och för det andra finansieras den ofta med pengar från föräldrar (levande eller döda) eller från lån på andra tillgångar. Frågan är var bor folk under tiden de sparar? Svaret är i det vi svenskar skulle kalla andra hand men inte tillfälligt utan permanent. Många med pengar köper fastigheter för att hyra ut, buy-to let.
Sverige är på väg åt samma håll
När man tänker på det känns det självklart att Sverige är på väg i den här riktningen. Vad är förutsättningarna för en lukrativ buy-to-let-marknad? Här är ett förslag på punkter:- Obalans mellan utbud och eftefrågan
- Reglerad hyresmarknad eller brist på mark som gör det svårt för stora bolag att erbjuda många hyresrätter till marknadspris
- Regler som gör det lätt att hyra ut i andra hand till bra pris
- Hyresgäster med förmåga att betala men som saknar förutsättningar eller vilja att köpa själva
- Finansieringsregler som gynnar eget kapital eller lån via företag
Sverige är snabbt på väg att bli närmast ett drömland för investerare utifrån alla fem punkterna. Det finns inget stort tryck på att i grunden ändra hyresregleringen och även om det byggs är det långtifrån i takt med efterfrågan. Samtidigt har reglerna för andrahandsuthyrning luckrats upp såpass mycket att det numera är enkelt att hyra ut till marknadspris. Hårdare amorteringsregler och snart slopade ränteavdrag kommer ge en stor kundgrupp av unga med betalningsförmåga som måste ha bostad men inte vill eller kan investera så mycket som krävs för att köpa.
Det här ger äldre som hunnit bygga upp ett kapital möjligheten att förränta kapitalet genom att äga en andra bostad istället för exempelvis en aktieportfölj. En kanske viktigare effekt är att den som köper via bolag fortfarande kan dra av räntekostnader. Det ger en stor fördel och det är lätt att se små buy-to-let-bolag etableras. Åtminstone i Stockholm har vi redan sedan länge byggare som köper lägenheter och villor för att renovera och sälja vidare. De behöver bara sitta lite längre på objekten för att bli små fastighetsmagnater. Precis den här utvecklingen finns i många andra länder, med Storbritannien som det kanske främsta exemplet.
Andra effekter
Det här är en blogg om investeringar, så det är det perspektivet jag tar även på samhällsfenomen. Det kan dock vara värt att nämna att buy-to-let kommer att ha två andra effekter på marknaden. Särskilt som det ibland framställs som effekterna av slopat ränteavdrag skulle bli andra än de ovan beskrivnaFör det första kommer inte priserna på sikt att sjunka - på kort sikt kan de däremot rasa. Om man som jag tror att priset sätts genom utbud och efterfrågan, så kommer marknaden hitta sätt att möta efterfrågan även om en viss kundgrupp får sämre förutsättningar. Däremot ger buy-to-let mer volatila bostadspriser, eftersom fastigheter då i större utsträckning är köpta på spekulation och ofta belånade via bolag. Det är lättare att sätta ett bolag än en person i konkurs, så de förra är mer riskbenägna än de senare. Det är alltså inte automatiskt så att hårdare låneregler för privatpersoner än för företag ger stabilare priser.
För det andra blir det en omfördelning från yngre till äldre. Det här har synts särskilt tydligt i England - där dagens unga är den fattigaste generationen i relativa termer på mannaminne. Enkelt uttryckt får unga betala en högre andrahandshyra till äldre istället för att själva direkt etablera sig på bostadsmarknaden.
Går det att hindra?
Möjligen går det, om viljan finns, att försöka förhindra buy-to-let men då har politikerna dels försvårat för unga att köpa själva, dels hindrat dem att hyra i andra hand, dels inte säkerställt att det finns hyresrätter till marknadspriser (alternativt marknadspris för den som hyr ut men subventionerat för den som hyr). Utan lösningar finns problemet kvar. Det har politikerna insett och det är därför ventilen till enklare andrahandsuthyrning blivit allt mer tillåtande. Buy-to-let är helt enkelt den enda vägen som blir kvar när egen lånefinansiering försvinner.Från ett investeringsperspektiv kan den som har möjlighet att lånefinansiera med avdragsrätt via bolag chansen att göra en väldigt bra affär om ränteavdraget slopas och det leder till fallande bostadspriser. Även den med en förmögenhet har goda chanser att tjäna bra på förändringen. Det kan låta hårt att äldre gynnas men politik har en magisk förmåga att ge mest till den generation som är fyrtioårsåldern.
Lite mer om min syn på bostadsmarknaden och hur en familj kan tänka finns i några tidigare inlägg som hittas via etiketterna. Här ett inlägg om prissättningen och förväntad avkastning på sikt "Bostaden i bolaget Familjen" (Molekylär Ekonomi).
Det är helt otroligt att styrande politiker låtit det gå så långt som det gjort i Sverige. Bostadsbyggandet är näst intill en kartellverksamhet och när de faktiskt anser det värt att bygga nånstans så ska alla som bor där klaga först och det ska gå ett par tre rundor i domstol för att någons utsikt förstört och de som inte skyms tycker att siluetten nog förstörs.
SvaraRaderaDet finns ett gäng felaktigheter som tillsammans gör den svenska byggmarknaden... svåropererad.. slopat ränteavdrag kan vara ett sätt att få stopp på de skenande bostadspriserna, men jag tror att en hårdare reglerad andrahandsmarknad eller (helst) en snabbare byggprocess där byggbolag kan få loss mark för att bygga nytt. Det finns helt enkelt inte tillräckligt många bostäder i storstadsregionerna för att andrahandskontrakt ska bli ett bra alternativ. Det måste byggas nytt. Och för det krävs det incitament för nybyggande och mindre byråkrati. Inga goda utsikter med andra ord.
Det ökar bara klyftorna än mer i samhället, om bara de som har ärvt pengar har råd att köpa en bostad.
Bostadspolitik är svårt (tur att jag nöjer mig med att skriva om investeringar). Eller till och med så här - all reglering av utbud och efterfrågan är svår. Särskilt krångligt blir det när reglerna delas upp i en massa delar som är fallet med bostadsmarknaden, som du beskriver. I slutändan är det som fungerar åtgärder som höjer utbudet eller undantagsvis sådant som sänker efterfrågan (men förutom möjligen mindre lägenheter - hur minskar man efterfrågan på boende?).
RaderaDen enda politiska delen jag inte kan låta bli att peta lite på är övertygelsen att det går att skruva på en ratt och tro att bara en sak händer. Minska ränteavdragen, hushållen minskar sina lån och allt är frid och fröjd. Optimistiskt tycker jag.
Man minskar inte efterfrågan på boende. Man sprider ut den geografiskt för att avlasta de delar som det är problem i. Men även det är en fråga för politikerna.. Som du skriver så är det ju utbudet man kan justera för att möta efterfrågan, problemet är att det inte gjorts fram till idag i Sverige.
RaderaBlir lite oroad för vad bostadsbubblan kommer att göra för nästa (min) generation när de (vi) ska ut i arbetslivet. Om den kraschar och drar ekonomin med sig så blir det tråkigt första decennie.
Så är det. Lätt att glömma att bostadspriser rört sig i cykler om decennier. Ned 70-tal, ned justerat för inflation 80-tal, krasch början av 90-tal. Sedan upp.
RaderaKorrigering för eller senare är väl det troligaste men helt omöjligt med en nedgångscykel är det inte.
Samtidigt brukar bostadsmarknaden på ett fascinerande sätt gynna medelålders med jobb (tänk på inflationen på åttiotalet och hårdare låneregler nu). Hur man än vrider och vänder på det kommer du ju dit så småningom :)
Så är det. Lätt att glömma att bostadspriser rört sig i cykler om decennier. Ned 70-tal, ned justerat för inflation 80-tal, krasch början av 90-tal. Sedan upp.
RaderaKorrigering för eller senare är väl det troligaste men helt omöjligt med en nedgångscykel är det inte.
Samtidigt brukar bostadsmarknaden på ett fascinerande sätt gynna medelålders med jobb (tänk på inflationen på åttiotalet och hårdare låneregler nu). Hur man än vrider och vänder på det kommer du ju dit så småningom :)
Är inte det stora problemet här att vi i stort sätt saknar lägenheter som du faktiskt äger i detta landet? Visst är det nu möjligt att ha ägarlägenheter och inte "bostadsrätter" men det finns inte många i landet ännu vad jag förstått. Gått och värpt länge på denna men tyvärr är största hindret kvar och det är att en förening bestämmer hur du får hyra ut din bostadsrätt och inte du själv vilket gör det hela lite vanskligt än så länge i mina ögon.
SvaraRaderaDu har helt rätt i att volatiliten ökar och det exponentiellt när spekulation blandas in i marknaden också.
//anon
Självklart begränsar bostadsrätterna en hel del. Men det är inget totalt stopp för buy-to-let. Föreningar som accepterar juridiska personer och har tillåtande regler för andrahandsuthyrning finns i viss utsträckning redan idag.
RaderaTill en början begränsar det ju en hel del men anta att du får en miljon extra för lägenheten om föreningen tillåter B2L, kommer lika många vara skeptiska då? Inte säkert.
Det sagt - det här var en framtidsspaning. Tempo i förändringen är det egentligen svårt att sia om.
Det verkar väl ändå inte troligt att regeringen ens är nära på att slopa ränteavdraget?
SvaraRaderaSåg Magdalena Andersson på Agenda tidigare i höstas. Budet där var att det krävde en större överenskommelse med Moderaterna kring hela bostadspolitiken (eller skattepolitiken). Så det är nog en bit kvar men inte så långt borta som det varit?
RaderaAtt köpa/hyra ut via bolag är idag inte helt enkelt eftersom det bara är en väldigt liten del bostadsrättsföreningar som tillåter juridiska personer som medlemmar. Stadgarna kan ju dock förändras över tiden, men detta är i min mening en långsam process. Däremot skulle segmentet med nyproduktion för BRF kunna anamma denna trend snabbare. Därtill kan det även ge ett uppsving för ägarlägenheter. På den stora massan lägenheter är det dock sannolikt trögförändrat.
SvaraRadera//Infernal
Håller med, det blir nog en rännil genom vattendammen till en början. Möjligen kan den dock brista och snabbt bli något större om lönsamheten och reglerna är på plats. Vilket snart är fallet. Sett från den enskilde investeraren kan det nästan vara att föredra ju mindre del av marknaden som öppnas upp. Det ökar ju möjligheten till högre pris för de objekt som faktiskt blir buy-to-let.
RaderaFör många år sedan har jag, via mina föräldrar, bott i lägenheter köpta via bolag. Det var åtminstone inte på den tiden särskilt hög premie på priset för rätten att även bolag fick köpa.
Men som sagt - säkert blir effekten liten på kort sikt. Man kan ju ändå spana framåt :)
Till att borja med ursakta min daliga svenska, skriver inte pa svenska sa ofta langre, vilket har gjort att den har blivit mycket samre.
SvaraRaderaJag bor i London och hyr av en sa kallad buy-to-let sa tankte jag skulle ge lite andra insikter da jag inte helt haller med dig i dina argument.
En av de viktigaste punkterna for att skapa en b2l marknad ar just att hyran INTE ar reglerad kombinerat med att man har en annan agandeform av lagenheter an vad vi har i Sverige.
Om man ska kopa en bostad for att hyra ut i Sverige sa behover man antingen kopa en villa eller en hel fastighet, detta ar av forklarliga skal valdigt svart i storstaderna da en fastighet kraver alldeles for mycket kapital och villor ar det ont om i de centrala delarna. Koper man en lagenhet sa har man ett konstant problem som heter bostadsrattforeningen. Lagg dartill att aven om du mot formodan kan ta ut en marknadsmassighyra sa har du problemet att det finns kommunala bostadsbolag som erbjuder valdigt valdigt valdigt laga hyror, vilket innebar att din hyresgast standigt kommer att forsoka fa tag pa ett 'forsta handskontrakt'. (Sidospar, jag var i stockholm forra helgen med en Australiensisk van och hon blev valdigt forvanad over hur folk i var alder kunde bo sa stort i centrala stockholm for sa lag hyra).
Jag tycker man ska se det sa har istallet, buy-to-let skapar mojligheten for gemene man att investera i fastigheter utan allt for mycket krangel (da det finns agencies som loser allt at dig), detta i sin tur gor att det kommer in mycket kapital till fastighetsmarknaden vilket leder till att de storre bolagen kan fokusera pa att bygga nya fastigheter istallet for att aga gamla fastigheter och oka utbudet av bostader, vilket gor att man inte behover lagga miljoner pa en lagenhet bara for att kunna bo nagorlunda centralt.
Den absoluta storsta fordelen dock ar att du inte behover sta 20 ar i nagot knappt kosystem bara for att fa hyra en lagenhet, istallet tar det generellt 1-2 veckor att ordna ett boende. Att se det som ett problem dar pengar forsover fran unga till aldre tycker jag ar helt fel. Det handlar om att unga betalar for en service, namligen mojligheten att bo i ett attraktivt omrade utan att lasa in sig i flertalet ar da man kopt sitt boende eller sta i ett kosystem.
Kul att få input från någon med konkret erfarenhet! Det var också en fin sida som ditt bloggernamn länkar till. Vore kul att få läsa nya inlägg :)
RaderaHåller helt med om att B2L funkar bäst på en oreglerad marknad. Snart är dock andrahandsmarknaden i Sverige i princip fri. De två kvarvarande begränsningarna är att hyran på pappret fortfarande inte får sättas över egna kostnader men eftersom du inte längre kan få tillbaka för hög andrahandshyra så är det en rätt meningslös regel. Den andra begränsningen är bostadsrättsformen. Den begränsar både möjligheten för bolag att köpa och för andrahandsuthyrning. Även här finns dock gott om exempel på bostadsrätter som tillåter juridisk person och som accepterar andrahandsuthyrning. Vissa har till och med börjat ta en avgift för detta, för att själva tjäna en slant.
Förstahandshyresmarknaden fungerar däremot, som du skriver dåligt, men det ökar snarast förutsättningarna för B2L.
För min del har jag inte så mycket synpunkter på fördelningsaspekten. Det här är som sagt en blogg om investeringar. Det jag menade var bara att om en yngre person har råd att köpa men inte får låna och istället väljer att hyra av någon äldre som köpt och sedan lägger sitt avkastningskrav på hyran så är det en viss omfördelning mellan generationer.
Det är ju annorlunda om den yngre inte är intresserad av ägande. Så kan det säkert också vara, för eftersom hyresmarknaden för förstahandskontrakt inte fungerar så blir ju även den gruppen hänvisad till B2L.
Kan aven lagga till, som pabyggnad pa min kompis kommentar, att allt prat om hur det ar brist pa bostader i Stockholm/gbg/Malmo kanns som aningen lojliga nar man kollar pa ett internationellt perspektiv. Att bo sjalv nar man ar i 20-nagot aldern ar extremt ovanligt i resten av varlden. Antingen bor man med flickvan/pojkvan eller bor man i kollektiv. Personligen tycker jag detta ar mycket trevligare da jag slipper sta sjalv och laga frukost/middag och faktiskt har goda vanner som jag far umgas med varje dag.
SvaraRaderaKanske något vi får se mer av även här.
RaderaDiscover a Mortgage Advice, Use our Find a Mortgage examination device to locate the best arrangement for you. Get Equity Release Advice and purchase to let uk. you can pick choices for the Retirement Mortgage, purchase to let, Buy to Let uk , Mortgage Advice orEquity Release Advice, value discharge advances and home loan value discharge.
SvaraRadera