Läge för riskfyllda D. Carnegie?

Renovera nedgångna hus i bostadsbristens Stockholm en lägenhet i taget är ingen dum affärsidé. Riskfritt är det dock inte. Frågan är om det är köpläge.

Het bostadsmarknad med accelerande efterfrågan

Stockholms bostadsmarknad är som vanligt stekhet. Även i förorter upp till en timme utanför city är det många års kötid för att få en lägenhet. Situationen lär inte lätta när den tillfälliga flyktingpuckel vi haft drygt ett år ska hitta bostäder. I den här miljön har D. Carnegie etablerat en "Lönsam affär" (Afv). Affärsidén är att äga bostäder i slitna förorter och sedan få upp hyrorna, dels genom insatser i området, dels (och i första hand) genom att renovera en lägenhet i taget vart efter gamla hyresgäster flyttar ut. I princip garanterat full beläggning och en hyresmodell som ger en förutsägbar hyreshöjning när lägenheterna renoveras. Sämre förutsättningar kan ett bolag ha.

Låg värdering

Börsredaktionen på Affärsvärlden gillar bolaget bland annat för att det är värderat till p/e 8. Annorlunda uttryckt tycker jag det ser billigt ut med en stigande avkastning på eget kapital på 14,9 procent kombinerat med en värdering av det egna kapitalet på p/b 1,3. Det är lätt att se att avkastningen kan fortsätta öka en del till vart efter fler lägenheter i beståndet renoveras. Då ser aktien billig ut.

Det som skrämmer, enbart sätt till bolaget, är den höga skuldsättningsgraden på nästan 3. Det här är således inte en aktie som gillar högre räntor. Frågan är väl hur nära förestående det är i Sverige. En styrka är att fallhöjden är lägre än i andra fastighetsbolag, eftersom p/b-värderingen inte dragit alltför långt över ett. Börsveckan, som före sommaren också rekommenderade aktien, uttrycker sambandet på ett bra sätt.

Vi kommer ändå inte runt att utsikterna är goda för bolaget. De äger hus som avkastar runt 5 procent som är finansierade med lån som kostar 2,6 procent. Då löper ungefär hälften av lånen med fast ränta i 7 år. Vakanser är troligen ett icke-problem under överskådlig tid, även om konjunkturen skulle försämras. Ovanpå detta finns chansen till fin värdetillväxt genom renoveringar.

Det är helt enkelt så att om affärsmodellen rullar på så har bolaget flera år med goda intäkter framför sig.

Problemet

Jag kommenterade affärsmodellen redan förra hösten i "Ingen promenad i parken" (Molekylär Ekonomi). Min invändning i det inlägget oroar fortfarande.

Problemet är att jag kommer att tänka på svenska köp i Bryssel på åttiotalet, Thulin i Stockholm samma årtionde, första åren med Docklands, subprime, spanska nybyggen och historier om kinesiska ruckel i betong.

Det finns många internationella exempel på att modellen med smarta lösningar på bostadsmarknadens marginal tar en ända med förskräckelse. Det brukar dels bero på att priset trissas upp både på fastigheter och fastighetsaktier, dels på att det i efterhand visar sig inte vara så enkelt att gena i förvaltningen av fastigheter.

Det är lätt att tänka sig att det finns bygglösningar från 70-talet som egentligen kräver större insatser än vad som är möjligt att åtgärda när lägenheterna renoveras en i taget. Ett känt exempel är sanering av PCB (här beskrivet av Naturvårdsverket), andra är dålig energieffektivitet och stammar i plast som kan vara svåra att åtgärda med mindre ingripande åtgärder som relining.

Jag har ingen uppfattning om hur seriöst D. Carnegie tar de här riskerna, om något verkar det vara ett vettigt bolag med bra ledning. Däremot visar tidigare historiska exempel att fastigheter har en otäck förmåga att ploppa upp tråkiga överraskningar när de fixas på enklast möjliga sätt.

Det här är ju inget jag har kompetens att bedöma men jag måste ta in det, tillsammans med räntan, som en risk i investeringen.

Bedömning

Jag tycker det verkar finnas en uppsida i D. Carnegie. Riskerna finns också där, utan tvekan, men frågan är om inte möjligheterna överväger. Min slutsats är att det här mycket väl kan vara en aktie att åka med ett tag. Eller?