Portföljens utveckling (från start, risknivå & jfr SIXRX, se egen flik)

onsdag 13 september 2017

Ett år på börsen – Ola Serneke ger sin syn på bolaget och media

Ytliga analyser och snack om Vilda Västern, missleder investerare menar Ola Serneke när han här ger sin syn på riskerna i bolaget han grundat, hur det är att möta media vid en nyintroduktion och felen han tycker jag gjorde i vår analys av hans bolag.

Text och foto: Serneke
Reklam: Det går alltid att följa vår portfölj, handel och alla mina kommentarer kring innehav live på Shareville.


Fullträff på bloggen

Bloggens näst mest lästa inlägg så här långt var när jag skrev en egen analys och en mediekoll inför fastighetsutvecklaren Sernekes börsnotering förra året. Det var en medial fullträff, precis som när jag i samma veva skrev om Volati och ett praktgräl bröt ut i mitt flöde mellan en av deras grundare Patrik Wahlén och Peter Benson på Svenska Dagbladet.

Jag tror intresset för de här bolagen beror på att många lockas av spännande mindre bolag med en begriplig verksamhet. Det som ger den där lilla extra kryddan och var den gemensamma nämnaren här på bloggen är nog dimensionen att bolagen har en sådan uppenbar möjlig uppsida men ifrågasattes i en del av de traditionella ekonomimedierna. Det fanns helt enkelt en efterfrågan på en andra åsikt jämfört med proffsens.

Källa: Serneke

Min slutsats om Serneke var att till noteringskursen var det ett bolag med en rimligt värderad byggverksamhet samt en svårvärderad projektportfölj. I stort sett står jag fast vid den inställningen idag med, även om det bara är att lyfta på hatten för de fina resultat byggverksamheten visat upp. Konstigt annat, i och för sig, i en glödhet svensk konjunktur.
Som vanligt vill jag puffa för att om ni gillar det jag skriver och filmar och vill bidra till något bra – lägg en slant på min insamling till SOS Barnbyar. Det gör skillnad!
I det korta perspektivet såg jag då en låg risk och en viss uppsida till teckningskursen. Trots det valde vi bort den här investeringen framför allt för att jag inte riktigt fick grepp om de underliggande riskerna i värderingen av projektportföljen. Det får jag ärligt talat inte riktigt nu heller.

När jag hade vridit och vänt på siffrorna i det fylliga prospektet var jag ändå inte klokare. Hur ska rätten att bygga en ny stadsdel med en klockren profilbyggnad – Karlastaden i Göteborg – värderas? Tankarna vandrar onekligen till skyskrapor i Dubai eller något i den stilen. Storstilat, häftigt och lätt att dras med i något man inte förstår sig på. Det låg med en extern värdering på projektportföljen, dock bara i en kort sammanfattning.

Den typen av information får man göra ett val hur man vill förhålla sig till. Det går att som jag skrev i den analysen helt enkelt utgå från givna underlag och framför allt att bestämma sig för att lita på ledningen. För mig som investerare är det dock a och o att jag bilda mig en egen uppfattning om vad som driver värdet och vad som ingår i det nuvarande priset. Det var svårt i det här fallet. En förklaring är helt enkelt att det är genuint svårt att värdera fastighetsprojekt, som framgår av bilden ovan.

Med osäkerhet med i ekvationen spelade bilden i media in – så här skrev jag i en kommentar till min mediekoll.
Journalisterna som tittat på bolaget är nästan överdrivet tydliga med att de ser Serneke som något från vilda västern (Göteborg). Det mer än antyds att investerare bör vara skeptiska till eldsjälen, ägaren och tillika Vd:n Sernekes löften om framtiden. Det finns också ett tydligt belägg för att det är en hel del rockNroll i den här investeringen. Bolagets låneräntor är höga. 
Det förde ju onekligen tankarna till de där skyskraporna i Dubai. Skepsisen till bostadsutvecklarna har för övrigt levt kvar som den här artikeln nyligen i Dagens Industri visar. Nu är Serneke genom sina entreprenader och i mindre utsträckning sina fastigheter ett mer komplett bolag än rena bostadsutvecklare men det sagt har projektportföljen enligt den senaste rapporten ett bedömt värde på 1,7 miljarder i ett bolag som idag är värt 2,8 miljarder (enterprise value enligt Börsdata). En annan vinkel är att det bokförda värdet ligger på 600 miljoner. För den som gör rätt bedömning här finns alltså mycket att hämta.

Foto: Serneke
När jag i ett senare inlägg upprepade det där med Vilda västern, så brast det för Sernekes VD och grundare Ola Serneke. I det här svaret ”Du underskattar vårt riskarbete” beskrev han sin frustration över att jag bara spekulerar i hur hans bolag resonerar istället för att fråga och få deras syn. Kanske det, var min reflektion men andra investeringar tog över intresset och jag la byggarna till på hyllan tillsvidare.

Så hur gick det - jag fick chansen att ställa några frågor till Ola Serneke nu knappt ett år senare.

Serneke med sin egna ord

Källa: Börsdata
Vad roligt att du ställer upp på en intervju och grattis till att er aktiekurs nu sedan introduktionen är om börsindex. Det för mig till min första fråga.

Du tycker inte det var lite dumt att först sälja delar av ditt bolag i introduktionen för 110 kronor och nu helt nyligen köpa tillbaka en del när kursen kommit upp över 120 kronor?


Du får nog läsa på lite mer i prospektet, jag har aldrig sålt en enda aktie, bara köpt mer för cirka 40 miljoner.

Ok, det är ju inget vi småsparare har något emot. Vad var det du ville ha ut av att placera bolaget på börsen? Blev det som du tänkte dig?

Mitt mål är att bli bland de 30 största entreprenadbolagen i världen år 2030. Då är jag 59 år gammal och kan tänka mig att ta det eventuellt lite lugnare på arbetsfronten. Jag noterade bolaget på grund av många orsaker men bland det viktigaste var att det var ett naturligt steg mot 2030. Jag sålde som sagt inga aktier och har inget behov av att ha mer pengar privat utan vill helga målet för koncernen.

Alltså jag går in för att gynna SERNEKE Group i alla lägen. Vi skall nå dit vi sagt och skall göra det genom nöjda medarbetare, kunder och investerare. Jag tycker det har varit en riktigt intressant och trevlig tid. Vi har utvecklats bättre än alla förväntat och vår riktning mot nya mål håller kursen

Du gillade inte när jag kallade er Vilda västern – är inte det en rätt bra beskrivning av en driven entreprenör som i god nybyggarstil kör på i ullstrumporna?

De som känner bolaget och framförallt sätter sig in i bolaget skulle aldrig använda detta ordalag. Vi har minst sagt kontroll på alla processer och jobbar konstant med riskminimering. Vilda Västern uttrycket är myntat av folk som inte är insatta i bolaget helt enkelt och vill skapa en medial bild som inte stämmer överens med verkligheten.

Det jag ville kommentera var en större ”samhällsekonomisk inställning”, att jag inte anser det som seriöst att uttala sig så nedvärderande om ett bolag, som man inte ens satt sig in i och förstår sig på. Således så gav jag uttryck för vad jag anser är rätt och fel att skriva som mer eller mindre offentlig person. Jag ville så gärna att andra bolag inte skall få uppleva samma saker som vårt gjorde under noteringstiden. Skall vi skapa fler bolag som kommer in i noteringsmiljö så måste vi visa mer respekt för ägare, investerare, anställda, banker, beställare samt alla de runtomkring. 

Ett exempel tycker jag är när du i den första analysen skrev att det fanns ”ett tydligt belägg på rockNroll och hänvisade till räntorna vi betalar? Hur kom du till den slutsatsen? Vi har en obligation om 6,25 procent på 300 miljoner kronor i förhållande till att vi har en kassa som är bra mycket större. Lånekostnaden i förhållande till omsättningen / vinsten i bolaget är relativt låg. Belåningen i förhållande till EK / tillgångar är låg.

Det där plockade jag ju upp från tonen i media inte bara om er utan egentligen om alla fastighetsutvecklarna på börsen. Bilden som ges, till exempel av Dagens Industri, är av en konjunkturkänslig bransch med för dålig likviditet och en hög känslighet för bostadspriser och räntor. Hur ser du på det – är ni i en högriskbransch?

Våra fyra affärsområden är olika utsatta för konjunktur och risk. Vi har dels vår entreprenaddel som är i särklass den som omsätter mest, vilka till nära 70 % av omsättningen får intäkter från stat och kommun. Dessa verksamheter kommer fortsätta oavsett konjunktur. På projektutvecklingssidan, så gäller det att inte binda kapital på något som inte har en koppling till försäljning.

Vidare så är det givetvis viktigt att inte följa med i prisutvecklingen på byggrätter som drivits på det senaste. Vi har inte varit med och köpt förhållandevis dyra byggrätter de senaste åren, utan har den största andelen från förvärv innan 2015.

På fastighetssidan så har vi fastigheter med långa kontrakt som inte påverkas nämnvärt av en konjunktur. Vi startar aldrig ett projekt utan att veta att vi gör en bra affär samt att största delen av kostnader är låsta – så att vi inte riskerar vare sig projektet eller bolaget. Detta oavsett om det är på fastighetsutvecklingssidan eller entreprenadsidan. Vi har en omfattande process som skall gås igenom innan vi startar ett projekt eller lägger anbud.

Lite förenklat så är ni till hälften en byggare som kliver in i totalentreprenader både inom bostäder och åt det offentliga samt till andra hälften en projektutvecklare med en egen portfölj av byggprojekt där Karlastaden och nu senast satsningen i Järfälla sticker ut. Sedan har ni några fastigheter också men det är ändå en mindre del i sammanhanget.

Nej, det stämmer inte. Vår i särklass största del av omsättningen kommer från entreprenadsidan och vi har inte bara totalentreprenader.

Om vi börjar med entreprenaderna. Min bild är att där finns det oftast ett ordervärde som det gäller att landa bygget inom helst med god vinst. Riskerna där framstår främst som relaterade till förseningar och byggkostnader som tvingar fram nedskrivningar. Hur hanterar ni de riskerna både för enskilda projekt och för hela orderstocken?

Låt oss reda ut begreppet totalentreprenader. Vi tar alla typer av entreprenader. Mestadelen av våra projekt är i samverkan / partnering. Vår andel partneringprojekt har ökat markant de senaste åren då beställarna vill jobba med oss som leverantör för projekt. De uppskattar vi arbetssätt helt enkelt. Den mediala bilden av oss, att vi bara tar totalentreprenader är således felaktig.   

Hur konjunkturkänslig är er orderingång? Det känns väl rätt hett nu, särskilt på bostadssidan, eller? 

Vi har vår största del av vår omsättning mot stat och kommun, vilka som beställare inte minskar på order under lågkonjunktur. På ett sätt så längtar jag till lågkonjunktur, för då är alla mer på tårna och man kan göra mycket bättre affärer. Vi har lärt oss av tidigare svängningar hur vi skall agera.

Annars tyckte jag framför allt att det var projektportföljen som var svår att förhålla sig till. Det är stora värden som ligger där. Det finns en extern värdering på 1,7 miljarder från 2016 men så vitt jag vet har ni inte kommunicerat den per byggrätt. Det gör det lite knepigt – 2700 kronor per kvadratmeter bruttototalarea låter inte så farligt men det är svårt att förhålla sig till i en hel portfölj.

Förklara vad som talar för att den värderingen är rätt.


Vi har externa värderingsinstitut som gör värderingarna. Dessa gör inte uppblåsta värderingar utan snarare på rätt sida för att kunna parera nedgångar. Vi skiljer oss inte från någon annan gällande detta.

Hälften av värderingen står Karlastaden för och Järfälla Idrottsstad är ett annat stort projekt båda framstår som känsliga för bostadskonjunkturen, båda handlar också om att vidga städerna ni bygger i till nya områden. Det låter riskfyllt.

Hur känsliga är värderingarna av portföljen för fallande bostadspriser? 


Konjunktursvängningar kommer alltid finnas men har du rätt portfölj till rätt inköp och läge så är det alltid en tidsfråga. Vi har i princip inga lån alls på dessa projekt så de kan utan vidare ligga kvar hos oss till läge uppstår. Rätt läge kommer alltid infinna sig för dessa två projekt. Karlastaden ligger mitt i centrala Göteborg och Järfälla är 50 m från den nya tunnelbanan samt 100 m till den nya pendelstationen.

Varför sålde ni hälften av Karlastaden om ni är övertygade om att det blir en bra investering? 

Vi ville få in en stark aktör som hade samma vision som oss samt såg den jättepotential som vi nu börjar se verkligheten av. Karlastaden ligger ju i ett område där kontor, bostäder mm är en extrem bristvara. Vi kan konstatera att vi investerat rätt. 

Ok, avslutningsvis. Vad är ditt råd till småsparare som knappast kan sätta sig in värderingen av projekt för projekt och som, enligt dig, bör vara försiktig med att lyssna på ytliga analyser. Vad kan man titta på för att få en snabb men hygglig känsla för om det går bra eller dåligt för Serneke? 

Vi är helt transparenta i våra presentationer om resultatet för de olika verksamhetsgrenarna, lågt belånade, stor kassa, samt värderingar som är i det lägsta spannet. Vi har ett stort förtroende hos de kommunala och statliga bolagen, vilket borgar för god fortsättning för vår expansion även i sämre konjunktur. 
 
Stort tack! Det var spännande att få din syn både bolaget och kring det jag skrivit om er. Roligt också att du valde att ställa upp i en intervju här på bloggen. Jag vet att många småsparare saknar den här direktkontakten med bolagen som analytikerna har, så du får gärna titta till frågor som dyker upp i kommentarsfältet.

Jacob Henriksson, alias Gottodix, som du kan följa på Facebook, Shareville här eller på Twitter @gottodix om du vill följa det jag läser.


Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här 

6 kommentarer:

  1. Hej, tack för en väldigt bra blogg!

    Jag skulle gärna läsa ett inlägg om dollar och om hur dollarutvecklingen påverkar aktieportföljen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Javisst. Det är ett aktuellt ämne jag skrivit om i en hel del sammanhang i år. Kanske är det dags för en mer samlad genomgång, tack för förslaget.

      Här är en länk till ett lite äldre inlägg i ämnet.

      Radera
  2. Hej och tack för intressant läsning som alltid.
    Jag snubblade över Serneke eftersom dom bygger en tennishall alldeles bredvid mitt jobb i Danderyd. Intressant tänkte jag samtidigt som jag muttrade lite över att de inte använde Trimbles totalstationer som utvecklas och produceras på samma gata :)

    Som utdelningsinvesterare undrar jag hur Ola ser på utdelningar framgent.

    Och sen hoppas jag även att han premierar svensktillverkade instrument på sina prospekt (läs Trimble :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Se svar fråb Ola Serneke i nästa kommentar.

      Radera
  3. Tack för en fin och läsvärd intervju!

    Serneke är mitt största innehav just nu och det har jag inte ångrat. Tycker också att det känns bra att gynna ett Göteborgsföretag som skapar arbetstillfällen lokalt. Hoppas därför att Serneke behåller huvudkontoret i Göteborg. ;)

    Undrar precis som inlägget ovan om Serneke planerar utdelningar kommande åren? Har tidigare läst att Ola sagt att man först vill återinvestera i verksamheten, vilket är sunt, men på sikt avser ha utdelning. Har det perspektivet ändrats nu sedan kommunen har givit grönt ljus för Karlastaden?

    Undrar också om Serneke väntas gå vidare de närmaste åren med att expandera i Polen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Här kommer ett svar från Ola Serneke :)

      Såg att en läsare hade frågat om utdelning och expansion.
      Utdelningsmässigt så bestämde vi oss att inte dela ut första året då egentligen det vore som att ge tillbaka pengar som vi emitterat = dyr lösning.

      Nu ser vi att vi har högre expansion än till och med vi själva räknat med organiskt, vilket gör att vi inte kommer köpa bolag i samma utsträckning som det tidigare var tänkt.

      Vi klarar våra mål om omsättning till 2020 ändå.

      Det är ju mycket bättre att expandera organiskt (om man har möjlighet att attrahera rätt personal) så att man har kontroll på order som tecknas.

      Att förvärva bolag med en full orderbok men utan att själv gjort kalkyler och kontrakt är ett chanstagande.

      I och med detta så ser vi att vi har kanske onödigt stor kassa samt att likviditeten ökar konstant i bolaget.

      Således så är det rimligt att vi inom kort kommer tillämpa det som vi angett i prospektet för noteringen, om utdelning av 30-50 % av vinsten.

      Gällande expansion i Polen så är detta ett av de länder som vi tittar på att expandera i inom de närmsta åren.

      Radera

Featured Post

Senaste filmerna från vloggen

Här hittar du alltid senaste klippen från mina vloggar - 3 snabba och Sparskolan. Jag fyller även på med andra klipp och poddar dä...

Aktuella data från OECD

Reklam