Rapporterna: Besqab fast i byråkratin?

Aktien gick rakt ned i källaren efter dagens rapport. Det är jag inte helt övertygad om att det var alldeles rätt. Fast jag är lite osäker.

Svag rapport

Källa: Börsdata

Idag rapporterade bostadsutvecklaren Besqab. Ett innehav vi har då och då i portföljen. Genant nog missade jag rapporten. Det är ju en del annat på radarn just nu. Dessutom var nyhetsflödet om bolaget mycket svagt för att vara en rapportdag.

Några citat ur pressmeddelandet, någon kommentar att aktien föll samt någon formulering om färre sålda bostäder och lägre vinst. Det var inte så mycket mer. Jag fick dock hjälp av vännerna på Shareville som förstås diskuterade rapporten.



När ett bolag inte växer
Problemet för Besqab är inte så svårt att se redan vid ett ögonkast på Börsdatas diagram. Omsättningen står stilla och till och med backar och vinsten till och med faller. Det ser ju inte så bra ut även om det fortfarande är ett lönsamt och stabilt bolag.

Räntabiliteten på eget kapital ligger på 29 procent och soliditeten på 69 procent (den har stigit rejält jämfört med samma tidpunkt förra året, då den låg på 54%. Det och ett p/e-tal på 11 för det gångna året ser ju i och för sig bra ut. Faktum är att med dålig fart i tillväxten går det faktiskt att undra varför direktavkastningen ska ligga på rätt dåliga 2,3 procent. Tanken är förstås att kapitalet behövs framöver.

Bostadsutvecklingens utmaningar

Besqab bygger och säljer nya bostäder samt enstaka välfärdsfastigheter (äldreboenden och liknande) i Stockholm och Uppsala. Det som styr utsikterna för bolaget är:

• pris och efterfrågan på nybyggt boende
• tillgång och pris på byggrätter
• byggkostnader

Priserna på nybyggt

Den första frågan är ett eget inlägg. En sak som kan vara värd att notera är hur närmast exakt vinstutvecklingen i Besqab följer prisutvecklingen. Det är inte bara för att högre priser på andrahandsmarknaden (som de flesta av oss bor på) möjliggör högre priser för nybyggt. Det boer också på att fler intresserar sig för att köpa nybyggt när priserna på existerande fastigheter stiger.

Faktum är att ett av mina favoritmått på om bostadsmarknaden är överhettad är prisskillnaden mellan jämförbara nya och gamla bostäder. När den krymper är det ett tecken på överhettning och när den stiger är marknaden avkyld.

Ett annat mått jag gillar, men som är svårt att få ett grepp om, är aktiviteten på buy-to-let-marknaden. Många byggarköp i villaområden brukar exempelvis vara ett säkert tecken på en riktigt het marknad. Nyligen hörde en läsare av sig och menade att många chansköper lägenheter under byggtiden för att göra en vinst när de står klara. Det har jag ingen uppfattning om men det vore intressant att höra om andra har samma erfarenhet.

Ett viktigt skäl till att jag ännu så länge är positiv till nybyggda bostäder är att efterfrågetryck och köpkraft fortfarande är så pass stark på hela bostadsmarknaden. Det är dock värt att notera att ett bolag som Besqab just nu och på medellång sikt (något år) i princip är en hävstång på bostadspriserna.

Jag är för närvarande rätt neutral till bostadspriserna. Jag förstår att det sticker ut men det jag ser är en marknad med stark efterfrågan och köpare med vissa marginaler även om räntan stiger. Det går fortfarande att binda räntan på mycket låga nivåer även på lång sikt, så någon rusning uppåt ser inte marknaden. Å andra sidan är det svårt att se mer medvind för priserna på de här nivåerna. Men vem vet. Det är helt klart en marknad där det nästan är viktigare att hålla sig uppdaterad än försöka gissa vart den är på väg för närvarande.

Tillgång och pris på fastigheter

Källa: Besqab

En titt på Besqabs rapport visar att bolaget för närvarande inte har några större balanser av osålda lägenheter, så det är knappast här problemen finns. Även här följer dock utvecklingen priserna på andrahandsmarknaden  väl.

Nästa problem är att det fortfarande är oerhört segt att bygga i Sverige. Det är långa och svåra planprocesser. Samtidigt gör avkastningen på bostäder ändå att det blir dyr konkurrens om markanvisningar. För Besqab verkar de snarast sätta stopp för ambitionerna att växa.

Tre viktiga iakttagelser ur redovisningen. Den ena är att en pipeline på runt 700 lägenheter verkar vara den nivå Besqab klarar av att ligga på. Den andra är att efter senaste valet (2014) verkar andelen byggen som kommer igång bromsat in. Den tredje är att det som byggs verkar bli sålt. Notera dock att siffran dalat något till knappt 90 procent sålda eller bokade.

Det är också intressant att jämföra staplarna för produktionsstarter q4 2014 till q3 2015 med försäljningstaplarna q4 2015 till q3 2016. Det ser ut som om Besqab mer eller mindre sålde slut på sina lägenheter under fram till q3 2015. Samtidigt blev det svårare att komma igång med nya byggen. Det kan ha varit kopplat till maktskiftet i stadshuset i Stockholm.

Det behöver inte varit ideologiskt utan kan bero på att det är en omställning när en byråkrati ska bytas ut mot en annan - vilket i princip är det som händer i Stockholm efter val med vaktombyte. Nu har Besqab åter ett överskott av lägenheter i produktion jämfört med försäljningen.

Källa: Besqab

Jag är rätt bekant med Stockholms bostadsmarknad och med mindre än att det händer något stort på hela marknaden så är risken att inte lyckas få lägenheter sålda med adresser som Djugårdsstaden, Årsta, Liljeholmen och Stureby låg. Det innebär i så fall att Besqab får igen omsättning från de två senaste, delvis förlorade, kvartalen inom de närmast kommande kvartalen.

När det gäller byggstarter skriver bolaget att de fortfarande tror sig nå målet 400 i år. Även här kan det alltså ha varit en allmän försening i byggsystemet eller möjligen en störning inom Besqab. Oavsett vilket är det inte självklart att det består.

Kostnadsutvecklingen

Källa: Besqab

Nu har jag inte fingranskat kostnaderna. Jag saknade exempelvis genomsnittlig kostnad för de fastigheter (marken) där Besqab bygger. Det sägs ju att konkurrensen om att få bygga drivit upp kostnaderna. Det är ju inte helt självklart för hur byggrätter fördelas. Markanvisningar kan bygga på allt från bästa pris, gestaltning till att helt enkelt direktanvisas.

Klart är åtminstone att det är svårt att se någon hård press uppåt på kostnaderna. Det verkar snarare ha varit lägre omsättning och fasta kostnader som försämrade marginalerna. Med andra ord vänder de uppåt om omsättningen tar fart igen. Särskilt om det beror på redan startade byggprojekt.

Min reflektion

Det jag ser när jag tittar på Besqabs rapport är ett bolag där omsättningen försenats. Om det är det ända som hänt är den här, möjligen inte avslutade, nedgången ett köptillfälle. Det är jag, för vår del, inne på.

Sedan går det, för den som gör den tolkningen, att läsa in tecken på en bostadsmarknad som peakat och nu vänder nedåt i Besqabs siffror. Dessutom, har det inte redan skett så kanske trycket uppåt på räntor och inflation ställer till det. För min del tror jag inte vi är där men det är verkligen en fråga som alltid måste besvaras med ett inledande - vem vet?

Jacob Henriksson, alias Gottodix, som du kan följa på Facebook, Shareville här eller på Twitter @gottodix om du vill följa det jag läser  Missa inte att följa mina dagliga inlägg på Youtube och Facebook!

Reklam: Missa inte heller det vettiga tillfället att köpa eller sälja aktier i USA courtagefritt hos min partner Nordnet, som jag hade ett annonsinlägg om häromdagen.

Bidra till en bättre värld och en glad bloggare

Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här