Rapporterna: Castellum, skattesmällen & högkonjunkturen

Caset i Castellum är att hyresintäkterna kan fortsätta öka i en het konjunkturen. Risken är att värderingen blir för hög. Dit verkar det vara en bit.

Källa: Börsdata

 Reklam: Det går alltid att följa vår familjeportfölj, handel och alla mina kommentarer kring innehav live på Shareville 
Under april har Nordnet ett erbjudande där du får 200 kronor för att komma igång med sparandet. Mer om det hittar du här.

Som väntat, som önskat

Mitt case i Castellum & Besqab från mitten av april. Källa: Börsdata respektive Besqab

Castellum levererade en rapport väl i linje med marknadens förväntningar och steg drygt 2 procent idag. För min egen del var det nästan viktigare att sammansättningen i rapporten bekräftade det case jag sett i Castellum, som jag skrev om i det här inlägget. 

Kärnan är att jag ser framför mig en konjunktur som ger utrymme för högre hyresintäkter men lägre tillväxt via förvärv och projektportföljer. Räntan räknar jag med att den stiger långsammare än inflationen och riskviljan tror jag ökar snarare än minskar ett tag framöver.

I princip levererade Castellum en rapport som stämmer väl med det värdebevarande investeringscase jag hoppats på. Det vill säga att det går att köpa bolaget till ett bra pris på börsen redan med nuvarande kända förutsättningar. Om något blev jag mer positiv till att det finns en uppsida i ännu högre hyror än jag räknat med.

Fast det finns en justering nedåt också i form av det nya skatteförslaget. Låt oss börja med det.

Specialerbjudande under april - mer info? Klicka här

Ny skatt ger engångseffekt på fastighetsvärdet

Källa: Castellum

Det finns ett utredningsförslag på remiss att ändra beskattningen när fastighetsbolag säljer innehav till varandra via det som kallas paketering snarare än en fastighet i taget. Målet är dels att höja statens skatteintäkter, dels att likställa de två transaktionsformerna. Till motargumenten hör att med högre skatter vid överlåtelser minskar omvandlings- och framför allt nybyggnationstrycket. Det i en situation när byggandet inte minst av kommersiella lokaler skulle behöva ta fart.

Efterfrågan är samtidigt en lindrande faktor för effekten på fastighetsbolagen, dels underlättar det för att föra över kostnaderna till hyresgästerna, dels leder minskat samlat byggande till att fastighetsägarna får en starkare ställning i hyresförhandlingarna. 

Hur mycket rör det sig om då? Enligt Castellum kan det handlar om 4-8 procent på fastigheternas långsiktiga substansvärde. Ungefär i den häraden blir effekten på aktiekursen också, förstås beroende på vilken rabatt eller premie som marknaden är beredd att betala. 

En del av förändringen kan nog vara inprisad, eftersom förslaget har varit på gång ett tag. Nästa fråga är förstås om det går igenom i riksdagen. Där måste nog svaret vara att det är en öppen fråga. Det står nog och väger men helt givet hur de partierna utanför regeringen röstar är det inte. Skattekronorna behövs av flera partier om än till olika ändamål. Å andra sidan är stopp i byggandet inte heller något som landar bra politiskt. 

Min personliga gissning är att förslaget så småningom men kanske inte i närtid letar sig igenom beredningen. Varför inte till beslut i den första budgeten efter nästa val, oavsett vem som vinner.

Finns lite marginal i värderingen

Källa: Castellum

Hur allvarligt skulle det vara då? Ett svar är att Castellum värderas lägre, sett till fastigheternas långsiktiga substansvärde än vad som varit fallet under de senaste åren. Den värderingen bygger på ett implicit avkastningskrav (värderingsyield) på 5,7 procent. 

Det skrämmer inte när samma avkastningskrav i Stockholm vid transaktioner ligger under 4 procent och även ibland hamnar där i Göteborg. De nivåerna bekräftar för övrigt det jag tog upp i min lite längre analys, länkad ovan. Det blir allt svårare att köpa sig till tillväxt med bra fastighetsaffärer. Nu är det dessutom i princip totalstopp till dess det blir tydligare vad som händer med skatteförslaget.

Det ser helt enkelt ut som om Castellums värdering har utrymme att svälja den här skatteförändringen utan att caset helt havererar. När vi ändå tittar på frågan om värdering och värderingsyield, så nämnde Castellum att den beräknas till 7,5 procent i projektportföljen på 4,5 miljarder. Det är stora värden som frigörs om de projekt som färdigställs där sedan ska värderas upp genom att avkastningskravet hamnar 3,5-4 procent lägre.

Ett annat sätt att se att Castellums värdering inte är historiskt högt uppressad är att titta på direktavkastningen över tid. Nuvarande drygt 4 procent står sig bra. Hade det varit en riktig hausse i fastighetsaktier, så borde den vara på väg ned ordentligt. Med en inte alltför snabb ränteuppgång förblir därför nivån på stabila och växande utdelningen ett skäl att äga bolaget. 

I bilden högst upp i inlägget framgår att haussen i värderingen i Castellum varit betydligt hetare vid några tidigare tillfällen de senaste åren. På en marknad som allmänt set tär ordentligt upphaussad är det en styrka.

Finansieringen ser fortsatt billig ut

Källa: Castellum

Även en annan tanke jag hade i min analys bekräftades i den här rapporten Det är en bit innan det blir dyrare för fastighetsbolagen att finansiera sig. Det beror till en mindre del på att avtalsvillkor gör att det inte alls är säkert att de kan tillgodogöra sig minusräntor. Det vore ju annars underbart att få betalt både för att hyra ut fastigheterna och för att belåna dem. 

En större faktor är att räntorna fortsatt är låga och att i en portfölj med olika löptider så faller förändringar in över en längre period. Nu är belåningen ned, finansieringsförmågan upp och framför allt räntebinindningstider på väg uppåt. Det till räntor som är lägre för ett år sedan. Det är med andra ord inte en risk i närtid. 

Hyrorna flyter upp

Källa: Castellum

Det är som en extremt het hyresmarknad vars temperatur snarast är på väg uppåt för närvarande, särskilt i Stockholm. För mig är det här mycket av caset i Castellum. Intäkterna ser bra ut nu och tillväxten ser stabil ut på medellångsikt.

Källa: Castellum

I rapporten steg förvaltningsresultatet 9 procent och hyresintäkterna 2,6 procent. Måttet ekonomisk uthyrningsgrad låg lite lågt på 89,8 procent. Det berodde dock på att något fler än vanligt i början på året sagt upp sina kontrakt. Lokalerna är till största del uthyrda men inte tillträdda ännu. Mot slutet av året ger det en viss uppsida i resultatet.

Den större bilden är annars att uthyrningen går riktigt bra, som framgår av bilden ovan. Därmed ser för min del caset i Castellum stabilt ut. Intäkterna utvecklas väl utan att priset på aktien rusat iväg. Det är en kombination man får leta efter på börsen just nu.

Jacob Henriksson, alias Gottodix, som du kan följa på Facebook, Shareville här eller på Twitter @gottodix om du vill följa det jag läser. 

• På Sparskolan är senaste inlägget "Portföljen står inför en ödesvecka"
• Senaste krönikan till Nordnet var "Allt om viktiga rapportveckan"
• I nya numret Värdepappret skriver jag, i mitt inlägg som är gratis att läsa, om "Fastighetsbolagen - vinnarna i andra chansen"
• Senaste inlägget på YouTube var "3 snabba om investeringsklockan 2017"

Som vanligt vill jag också puffa för att om ni gillar det jag skriver och filmar och vill bidra till något bra – lägg en slant på min insamling till SOS Barnbyar. Det gör skillnad! 

Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här.