Portföljens utveckling (från start, risknivå & jfr SIXRX, se egen flik)

fredag 20 oktober 2017

Rapporterna: caset Castellum klarar testet

Ned på rapport men var det något fel med siffrorna Castellum levererade idag? Inte alls så vitt jag kunde se. Tvärtom verkar det mesta ticka in som planerat, så när som på aktiekursen då.

Källa: Börsdata
Reklam: Det går alltid att följa vår portfölj, handel och alla mina kommentarer kring innehav live på Shareville.


Stabilt rakt igenom
Källa: Castellum

Min enkla matematik i Castellum såg förra kvartalet ut så här. Det borde gå att kunna få 15 gånger förvaltningsresultatet för ett välskött fastighetsbolag med inriktning på kommersiella lokaler på en haussad börs i stark konjunktur med stabila räntor. Förvaltningsresultatet räknade jag med blir 2650 miljoner i år och 2800 miljoner nästa år, vilket motsvarar 9,50 kronor per aktie 10,25 kronor. Med det tyckte jag ett riktmärke kunde vara att aktien kan nå runt 150 kronor.

En rätt låg uppsida för ett innehav vi köpt för 118 kronor aktien men å andra sidan i ett stabilt bolag med en förhoppningsvis låg nedsida i aktien. Till det kommer ju utdelningen. Dessutom behöver en välmixad portfölj sina defensiva positioner också. Precis som ett fotbollslag behöver några backar.  Så hur ser jag på min ekvation efter den rapporten som kom idag?

Källa: Castellum
En viktig beståndsdel var att hyrorna ska fortsätta uppåt. Nu steg de 3 procent för jämförbara fastigheter i Castellums bestånd jämfört med ett år tidigare. Några tecken på avmattning syns inte ännu på några år även om möjligen Göteborgsregionen, enligt den försiktiga bolagsledningen, har ett relativt högt antal nya fastigheter på marknaden.
Om du gillar det jag skriver och filmar och vill uppmuntra mig att fortsätta, så stöd min insamling till SOS Barnbyar - den gör skillnad!
Kombinationen av låga räntor och stigande inflation ser för övrigt ut att fortsätta gynna Castellum för den genomsnittliga finansieringskostnaden föll till 2,4 procent samtidigt som den genomsnittliga löptiden förlängdes till 2,5 år. Vakanser och rabatter var möjligen något högre än jag hoppats men det är ändå små variationer. Kostnadsutvecklingen är det inte så mycket att säga om, förutom att den är under god kontroll.

Transaktionsmarknaden, värderingsyielden och projektportföljen är däremot intressanta. Till en början så har de skatteförslag om att likställa fastighetsförsäljningar via bolag med direkta fastighetsförsäljningar inte haft någon nämnvärd effekt på prisutvecklingen så här långt. Den kommersiella fastighetsmarknaden är het med Stockholm i bräschen.

Källa: Castellum
Värderingsyielden är den bedömda avkastning du får när driftöverskottet relateras till värderingen av fastigheterna. Den uträkningen landar för Castellum i snitt på 5,8 procent. Snittet vid överlåtelser av kommersiella lokaler i Stockholm ligger nu på 3,5 procent medan det i Göteborg och Köpenhamn ligger på 4 procent och i Malmö på 4,25 procent.

Om Castellums innehav hade oförändrat driftnetto men en värderingsyield på 4 procent skulle det motsvara att fastigheternas värde steg med 45 procent eller motsvarande över 30 miljarder, vilket nästan skulle fördubbla börsvärdet. Nu är det bara ett räkneexempel för en så aggressiv värdering ligger inte i korten. Det går också omvänt att säga att den som köpt en fastighet i Stockholm med en värderingsyield på 3,5 procent om den stiger till Castellums nivå på 5,8 procent för hela marknaden skulle förlora 40 procent av värdet i sin investering bara där. Allt det bara som räkneexempel.

Källa: Castellum
Av det här går det ändå att dra några slutsatser. För det första lär inte Castellum eller andra konservativa fastighetsbolag vara köpare på ett bra tag. Möjligen säljare, eftersom priserna är höga.

För det andra finns det om inte de långa räntorna rasar iväg alldeles en del dolda övervärden Castellum, som framgår av att gapet mellan värderingsyielden i Castellum och 5-årsräntan stuckit iväg. Alternativt går det att se som att det finns en betydande krockkudde i Castellums fastighetsvärdering.

För det tredje blir extra intressant att titta på värdet i Castellums projektportfölj. Den tror bolaget kan ge 316 miljoner i nya hyresintäkter. Rimligen relativt låg risk, så länge hyresmarknaden är så här het men förstås en risk den dag utbudet överstiger efterfrågan igen. Här och nu, innan sådana problem räcker det långt med de nya intäkterna och de 175-200 miljoner i ökade hyresintäkter som en fortsatt ökning med 3 procent per år ger. Med marginal för att passera de 2800 miljoner som ligger i min förväntan på förvaltningsresultatet. Förstås en marginal som behövs, eftersom det är en projektportfölj vi talar om och mycket kan hända på vägen till genomförd fastighetsutveckling.

Det sagt tycker jag ändå att caset ser helt intakt ut. Det som inte inträffat ännu är att värderingen har rört sig åt rätt håll. Den låg efter förra rapporten på 14,8 gånger förvaltningsresultatet. Nu har den fallit till 13,7 enligt Börsdata. Om något tycker jag som sagt var att den borde kunna pressas uppåt på den nuvarande heta börsen, igen, åtminstone så länge räntorna inte stiger snabbt.

Logiken bakom det skulle kunna vara att marknaden höjer sin värdering av Castellums fastigheter genom att istället för en substansrabatt börja betala en premium på aktien jämfört fastigheternas värdering i böckerna. Det kan också illustreras med att Castellums direktavkastning stått sig bättre jämfört med historiska nivåer än de flesta konkurrenters.

Jag är fortsatt optimist i den här investeringen helt enkelt.

Tillägg: 

Källa: Castellum
En av kommentarerna undrade varför jag tror på en uppvärdering av Castellum i form av att aktien värderas till 15 gånger förvaltningsresultatet. Det tyckte jag kunde vara värt att lyftas upp i texten.

Det är en helt riktig iakttagelse att Castellum efter finanskrisen haft en mycket stabil värdering. Ovan exempel givna i rapporten. Det är också teoretiskt helt rimligt att marknaden ska kunna se igenom en het hyresmarknad och inte låta det slå igenom fullt ut i priset.

Källa: Börsdata
Samtidigt börjar gapet mellan långa räntor och Castellums avkastning bli högt. Det visade grafen över värderingsyield över tid ovan. Det framgår också, tycker jag, av branschjämförelsen från Börsdata. Den stabila direktavkastningen i Castellum är ett undantag. I de flesta av övriga bolag ligger nuvarande direktavkastning under nivån den i snitt varit de senaste fem åren som i sin tur ligger under nivån den legat på i snitt de senaste tio åren.

Dessutom finns det för den som höjer blicken till andra branscher många andra exempel just nu på att högre försäljning och lönsamhet även om den är cyklisk belönas med högre värderingar i den stigande börsoptimismen.

/Jacob Henriksson, Gottodix

Här senaste Veckan! Nästa kommer den 7 november.



Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här.

7 kommentarer:

  1. Det ser onekligen stabilt ut. Äger inte castellum idag men funderat starkt på att kliva in med medelstor post ett bra tag. Vad tror du kortsiktigt om köptillfällen? Bäst att köpa direkt eller vänta att se om den skall ner ytterligare?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Både tajming och allt som närmar sig att ge råd tycker jag är lite vanskligt. Det är så lätt att det blir galet. Jag är ju trots allt bara en intresserad småsparare.

      Det sagt kan jag ju dela med mig med hur jag resonerar för vår del. Jag tittar inte så mycket på svängningar i Castellum, aktien rör sig inte så mycket. Dessutom brukar den sjunka något även på bra rapporter men inte falla så värst länge. Vi ligger ungefär där jag vill med vårt innehav men om något är det nog en liten ökning som ligger närmast.

      Radera
    2. Ja det var onekligen en dumt ställd fråga. Men alltid trevligt att höra hur andra tänker. Värderingsmässigt är Castellum ett självklart val även om jag till viss del föredrar Amerikanska REIT's om det nu ens går att jämföra med. Castellum har tänkt att bli nån svensk variant av det i min portfölj

      Radera
  2. Tror på ca 9,3 i förvaltningsresultat per aktie 2017. 2018 borde tillväxten vara över 10% med synergier etc. 10,5 för 2018 eller vad tror du?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kanske kan orka en bit till redan i år men det är på marginalen i så fall. Viktigare nästa år tänker jag är att hyrorna fortsätter upp och att några projekt kommer ut på marknaden. Ett visst plus för sänkta kostnader känns inte orimligt. Jag har runt 10,50 på min radar.

      Radera
  3. Tror du verkligen på 15 gånger förvaltningsresultatet i värdering? Det är historiskt högt. Mer normalt 12-13 gånger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är väl en av knäckfrågorna. Finns det utrymme för någon uppvärdering på någon grund. Jag la till en kommentar till om det i inlägget.

      Radera

Featured Post

Senaste filmerna från vloggen

Här hittar du alltid senaste klippen från mina vloggar - 3 snabba och Sparskolan. Jag fyller även på med andra klipp och poddar dä...

Aktuella data från OECD

Reklam