Rapporterna: caset Castellum klarar testet

Ned på rapport men var det något fel med siffrorna Castellum levererade idag? Inte alls så vitt jag kunde se. Tvärtom verkar det mesta ticka in som planerat, så när som på aktiekursen då.

Källa: Börsdata

Reklam: Det går alltid att följa vår portfölj, handel och alla mina kommentarer kring innehav live på Shareville.


Stabilt rakt igenom

Källa: Castellum

Min enkla matematik i Castellum såg förra kvartalet ut så här. Det borde gå att kunna få 15 gånger förvaltningsresultatet för ett välskött fastighetsbolag med inriktning på kommersiella lokaler på en haussad börs i stark konjunktur med stabila räntor. Förvaltningsresultatet räknade jag med blir 2650 miljoner i år och 2800 miljoner nästa år, vilket motsvarar 9,50 kronor per aktie 10,25 kronor. Med det tyckte jag ett riktmärke kunde vara att aktien kan nå runt 150 kronor.

En rätt låg uppsida för ett innehav vi köpt för 118 kronor aktien men å andra sidan i ett stabilt bolag med en förhoppningsvis låg nedsida i aktien. Till det kommer ju utdelningen. Dessutom behöver en välmixad portfölj sina defensiva positioner också. Precis som ett fotbollslag behöver några backar.  Så hur ser jag på min ekvation efter den rapporten som kom idag?

Källa: Castellum

En viktig beståndsdel var att hyrorna ska fortsätta uppåt. Nu steg de 3 procent för jämförbara fastigheter i Castellums bestånd jämfört med ett år tidigare. Några tecken på avmattning syns inte ännu på några år även om möjligen Göteborgsregionen, enligt den försiktiga bolagsledningen, har ett relativt högt antal nya fastigheter på marknaden.

Om du gillar det jag skriver och filmar och vill uppmuntra mig att fortsätta, så stöd min insamling till SOS Barnbyar - den gör skillnad!

Kombinationen av låga räntor och stigande inflation ser för övrigt ut att fortsätta gynna Castellum för den genomsnittliga finansieringskostnaden föll till 2,4 procent samtidigt som den genomsnittliga löptiden förlängdes till 2,5 år. Vakanser och rabatter var möjligen något högre än jag hoppats men det är ändå små variationer. Kostnadsutvecklingen är det inte så mycket att säga om, förutom att den är under god kontroll.

Transaktionsmarknaden, värderingsyielden och projektportföljen är däremot intressanta. Till en början så har de skatteförslag om att likställa fastighetsförsäljningar via bolag med direkta fastighetsförsäljningar inte haft någon nämnvärd effekt på prisutvecklingen så här långt. Den kommersiella fastighetsmarknaden är het med Stockholm i bräschen.

Källa: Castellum

Värderingsyielden är den bedömda avkastning du får när driftöverskottet relateras till värderingen av fastigheterna. Den uträkningen landar för Castellum i snitt på 5,8 procent. Snittet vid överlåtelser av kommersiella lokaler i Stockholm ligger nu på 3,5 procent medan det i Göteborg och Köpenhamn ligger på 4 procent och i Malmö på 4,25 procent.

Om Castellums innehav hade oförändrat driftnetto men en värderingsyield på 4 procent skulle det motsvara att fastigheternas värde steg med 45 procent eller motsvarande över 30 miljarder, vilket nästan skulle fördubbla börsvärdet. Nu är det bara ett räkneexempel för en så aggressiv värdering ligger inte i korten. Det går också omvänt att säga att den som köpt en fastighet i Stockholm med en värderingsyield på 3,5 procent om den stiger till Castellums nivå på 5,8 procent för hela marknaden skulle förlora 40 procent av värdet i sin investering bara där. Allt det bara som räkneexempel.

Källa: Castellum

Av det här går det ändå att dra några slutsatser. För det första lär inte Castellum eller andra konservativa fastighetsbolag vara köpare på ett bra tag. Möjligen säljare, eftersom priserna är höga.

För det andra finns det om inte de långa räntorna rasar iväg alldeles en del dolda övervärden Castellum, som framgår av att gapet mellan värderingsyielden i Castellum och 5-årsräntan stuckit iväg. Alternativt går det att se som att det finns en betydande krockkudde i Castellums fastighetsvärdering.

För det tredje blir extra intressant att titta på värdet i Castellums projektportfölj. Den tror bolaget kan ge 316 miljoner i nya hyresintäkter. Rimligen relativt låg risk, så länge hyresmarknaden är så här het men förstås en risk den dag utbudet överstiger efterfrågan igen. Här och nu, innan sådana problem räcker det långt med de nya intäkterna och de 175-200 miljoner i ökade hyresintäkter som en fortsatt ökning med 3 procent per år ger. Med marginal för att passera de 2800 miljoner som ligger i min förväntan på förvaltningsresultatet. Förstås en marginal som behövs, eftersom det är en projektportfölj vi talar om och mycket kan hända på vägen till genomförd fastighetsutveckling.

Det sagt tycker jag ändå att caset ser helt intakt ut. Det som inte inträffat ännu är att värderingen har rört sig åt rätt håll. Den låg efter förra rapporten på 14,8 gånger förvaltningsresultatet. Nu har den fallit till 13,7 enligt Börsdata. Om något tycker jag som sagt var att den borde kunna pressas uppåt på den nuvarande heta börsen, igen, åtminstone så länge räntorna inte stiger snabbt.

Logiken bakom det skulle kunna vara att marknaden höjer sin värdering av Castellums fastigheter genom att istället för en substansrabatt börja betala en premium på aktien jämfört fastigheternas värdering i böckerna. Det kan också illustreras med att Castellums direktavkastning stått sig bättre jämfört med historiska nivåer än de flesta konkurrenters.

Jag är fortsatt optimist i den här investeringen helt enkelt.

Tillägg: 

Källa: Castellum

En av kommentarerna undrade varför jag tror på en uppvärdering av Castellum i form av att aktien värderas till 15 gånger förvaltningsresultatet. Det tyckte jag kunde vara värt att lyftas upp i texten.

Det är en helt riktig iakttagelse att Castellum efter finanskrisen haft en mycket stabil värdering. Ovan exempel givna i rapporten. Det är också teoretiskt helt rimligt att marknaden ska kunna se igenom en het hyresmarknad och inte låta det slå igenom fullt ut i priset.

Källa: Börsdata

Samtidigt börjar gapet mellan långa räntor och Castellums avkastning bli högt. Det visade grafen över värderingsyield över tid ovan. Det framgår också, tycker jag, av branschjämförelsen från Börsdata. Den stabila direktavkastningen i Castellum är ett undantag. I de flesta av övriga bolag ligger nuvarande direktavkastning under nivån den i snitt varit de senaste fem åren som i sin tur ligger under nivån den legat på i snitt de senaste tio åren.

Dessutom finns det för den som höjer blicken till andra branscher många andra exempel just nu på att högre försäljning och lönsamhet även om den är cyklisk belönas med högre värderingar i den stigande börsoptimismen.

/Jacob Henriksson, Gottodix

Här senaste Veckan! Nästa kommer den 7 november.



Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här.