Varför jag passar fastigheter och bygg

Fick en fråga varför vi inte äger byggbolag eller fastigheter och vilka mina favoriter i respektive bransch är.

Det här är branscher jag normalt sett gärna har i portföljen. Tidigare har vi ägt exempelvis NCC, Wihlborgs och fastighetstunga Lundbergs. Det var dock ett tag sedan - för jag har rätt länge varit skeptisk till värderingarna i båda sektorerna. Aktiekurserna har dock tuffat på, så det är väl en bra påminnelse om att jag trots stort intresse är en amatör. Vi har dock haft exponering mot andra delar av finanssektorn, så vi har fått del av det racet ändå. Sedan bor vi i en villa i Stockholm, så vi har ändå en hel del exponering mot fastighetspriserna :)

Det är flera saker som gör att jag är fortsatt försiktig med de här aktierna. Teman som jag har på min radar är t.ex. sektorrotation, multipelkontraktion, stigande långräntor, slut på eran med aktier som bankböcker och kanske en viss risk för en större börskrasch. Alla de här scenariorna medför tunga risker att hantera.

I jakten på avkastning har många fastighetsaktier drivits upp till nivåer där eget kapital värderas till 1,5-2 gånger. För att kunna försvara det krävs för det första att det inte finns så många alternativ (kunde du köpa och driva fastigheten själv vore det ju dum att betala över 1). För det andra hög avkastning på eget kapital. Jag tror det är offensivt att prisa in ännu högre fastighetspriser och de flesta förbättringarna av finansieringen är redan gjorda, både i form av lägre räntor och högre hävstång. Numera är det där mer risk än möjlighet i de variablerna. Det gör att den enda återstående värdedrivaren är förvaltningsresultatet ("rörelsevinsten"). Ska de här bolagen kunna försvara värderingen av eget kapital och ha p/e-tal på 15-20 (ganska högt) behöver de avkasta över 10 procent på eget kapital. I vissa fall kanske upp emot 15 procent. Helst ska det här inträffa utan att räntorna stiger, eftersom det sänker fastighetsvärderingar och höjer finansieringskostnader. De enda som kanske kan klara det är konjunkturkänsliga bolag med uthyrning till heta sektorer. De flesta av dessa har dock ännu högre avkastningskrav på sig just nu. Det är helt enkelt rejält dyrt.

Samtidigt finns det även en del uppsida. När det gäller fastighetssektorn är det främst stigande förvaltningsresultat (=högre hyror och bra beläggning till låg kostnad) som kan driva resultatet och då kanske främst i ett kontorstungt bolag som Castellum. Några bolag har också helt egna vettiga case. Det kan fortfarande gå bättre än inprisat för Fabege när Arenastaden får ordning på affärerna. Kungsleden kanske har lite till att hämta när det kan fortsätta se över sin finansiering (sänka lånen). Atrium Ljungberg har jag tidigare tyckt låg väldigt fel men de har sunda tankar om att göra stad av köpcentrum. Dessutom får de nu stöd av ökande konsumtion. Fast Partner kan nog klara sin rejält höga värdering med starka förvaltningsresultat men det var kanske inte poängen här.  En outsider är Victoria Park som renoverar miljonprogramsområden. Lite för hög risk just nu men inte helt oävet. Ett lite udda alternativ är Akelius som har sin exponering utanför Sverige. Där finns dock en valutarisk. Favoriten bland de svenska bolagen är nog Atrium och i andra hand Castellum. Det är dock inte bolag jag köper till nuvarande kurser och med de risker jag nämnde. Ett bolag jag däremot varit inne på flera gånger är Deutsche Wohnen. Störst på hyreshus i Tyskland. Ännu så länge har jag dock tyckt att euron är väl dyr mot kronan för att köpa ett bolag som har hela intjäningen i Tyskland.

I byggsektorn är det också priset som avskräcker. Det ligger nog en infrastruktursatsning i korten i Sverige i närtid nu när överskottsmålet slopats. Det finns ju även områden som bostäder i Stockholm som är i det närmaste omättliga. Här är det mest att det är svårt att hitta något prisvärt. P/E-tal på 15-20, i vissa fall kalasbra vinster är inte uppenbart billigt. Ska de här bolagen upp mer måste nog försäljningen öka och från redan höga nivåer. Inte självklart för mig men kanske möjligt om det blir politiska initiativ. Kanske jag skulle kunna titta på NCC igen. Ett roligare alternativ är möjligen Railcare, som tjänar på eftersatt rälsunderhåll. Även om de aktien gått väldigt bra riktigt länge nu.