Portföljens utveckling (från start, risknivå & jfr SIXRX, se egen flik)

fredag 26 januari 2018

Rapporterna: väntat är bra, Castellum!

Caset trillade in i vår investering i Castellum. Är det värt att hänga kvar för mer eller är det dags att tacka för sig? Lite gränsfall blir domen efter att ha läst rapporten.

Källa: Börsdata
Reklam: Det går alltid att följa vår portfölj, handel och alla mina kommentarer kring innehav live på Shareville.


Helt enligt plan


En del case är inte så komplicerade. Jag har sedan slutet på mars förra året siktat på att Castellum för 2018 ska värderas till 15 gånger ett förvaltningsresultat på runt 10 kronor. Det vill säga till 150 kronor. Inklusive utdelningar hoppades jag på att få till en avkastning på 25-30 procent på ett år. Så här tio månader in i den spekulationen är avkastningen inklusive utdelningar drygt 17 procent. Det på en börs som samma period gett 6 procent avkastning även det inklusive utdelningar.

Tack alla ni som nu bidragit med över 40 tusen kronor! Om du gillar det jag skriver och filmar och vill uppmuntra mig att fortsätta, så stöd min insamling till SOS Barnbyar - den gör skillnad!

I en del chansningar vill jag ha högre avkastning på för att vara nöjd. Det ska vara betalt för den risk man tar. Ett bra exempel på det är Commerzbank - där den höga avkastning vi fått det gångna året även återspeglar att jag tog en kalkylerat hög risk. Där kalkylen även inkluderade vilken risk jag tyckte vi hade råd att ta inom ramarna jag satt upp i vår investeringsstrategi.

Källa: Castellum
I fallet Castellum har jag dock hela tiden tyckt att det här är lugna gatan. Så i det fallet räcker det långt för mig att den investeringen har slagit index. Dessutom har placeringens stabilitet gett utrymme för att ta den där extra risken på andra ställen istället.

Drivkrafterna i Castellum har varit de jag hoppades på. Högre hyror, omförhandlade och indexerade med högre inflation, i befintligt bestånd har gett 3 procents högre intäkter på det befintliga beståndet. Projektportföljen, där det finns 4,8 miljarder kronor kvar att exploatera, är en utmärkt resurs nu när konkurrensen om byggresurser minskat efter att bostadsbyggandet tappat fart. Förutsättningarna att öka beläggningsgraden ser också bra ut, efter en period där nya projekt och omsättning av hyresgäster för att få upp intäkterna påverkat. Vart efter hyreshöjningarna slår igenom tonar även rabatterna i början av nya kontrakt ut.

Priset på överlåtelser av befintligt bestånd är också mycket högt. I Stockholm är den förväntade avkastningen (yielden) nere på 3,5 procent för nyköpta fastigheter. Med en stigande inflation och, kanske, stigande långräntor börjar det se pressat ut. I praktiken verkar alltså vägen ligga öppen för Castellum att i år landa det förvaltningsresultat per aktie jag hoppats på runt 10 kronor.

Rabatten på fastigheternas värde har krympt och nuvarande nivå på några procent kan ses som kopplade till förändringarna i beskattning, På minussidan finns att ett möjligt fall i värderingen av fastigheterna kanske inte är så långt borta nu. I så fall drivet av att priserna helt enkelt börjar se ansträngda ut. Konjunkturen i Sverige håller möjligen ett tag till men för handeln ser det tuffare ut. Där väntar stora neddragningar och fallande butikshyror. Castellum har dock främst kontor och mer lagerlokaler än de är kända för.

Min reflektion

Kruxet är väl ungefär så här. Jag tror fortfarande på det ursprungliga caset men nu är uppsidan som är kvar inte så stor. Kanske är den de 10 procent som avspeglas i att den förväntade direktavkastningen för 2018 ligger på 4,4 procent mot snittet de senaste tio åren på 4 procent. Samtidigt är riskerna, om än låga, nu något högre. Främst de som kopplar till de stigande räntornas effekt på även priset på kommersiella lokaler.

Jag funderar därför på om det är bättre att tacka för denna gång i alltid sympatiska Castellum. Det är dock ingen brådska för sett till tekniska signaler, som RSI och 200-dagars glidande medelvärde jämfört med nuvarande kurs eller 50-dagars medelvärde, finns det inget som tynger aktien varken på kort eller lång sikt. Skönt, för då går det att fundera färdigt i lugn och ro.

Jacob Henriksson, Gottodix 



Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här.

4 kommentarer:

  1. Det har varit mycket prat om den heta Stockholmsmarknaden med hyror på 9000 kr och direktavkastningskrav på 3% osv. Man ska dock komma ihåg att topphyrorna (som ska tas med en nypa salt) och 3%-yielderna gäller CBD. På börsen finns bara ett företag med stor exponering mot CBD och det är Hufvudstaden. Fabege är det enda andra bolaget som har någorlunda exponering mot city.

    Castellum har inga fastigheter alls i CBD. De har vad jag förstår bara två nyköpta fastigheter på Torsgatan, norr om Clarion vid Norra Bantorget. Med gångavstånd till Centralen är det attraktivt läge, men det är definitivt inget läge som ger topphyror.

    Givet att konjunkturen inte viker kraftigt eller att räntorna rusar, så tror jag följande nu kommer hända på kontorsmarknaden i Stockholm. Efterhand kontrakten går ut för företag i city kommer många att se sig om efter billigare alternativ. De naturligaste stegen är då att flytta inom innerstan (ut på malmarna) eller att flytta till tullnära lägen. Blir det utanför stan brukar man ofta välja nyproducerade eller totalrenoverade fastigheter.

    Stora vinnare på dessa rörelser är därför företag med fastigheter i just dessa segment. Fabege sticker ut som den klaraste vinnaren i en sån rörelse, men även Castellum, Kungsleden, Klövern, FastPartner och AtriumLjungberg är bra positionerade. Jag tror dock de flesta verkar överskatta kvaliteten på Stockholmsbeståndet i t.ex. Castellum, Klövern och FastPartner och underskatta kvaliteten hos framför allt Fabege. Sen har ju Fabege sina egna risker med hög projektverksamhet, men som jag ser det sitter de på en kanonhand på marknaden just nu.

    Mvh Mattias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stockholm utmärker sig av svenska kontorsmarknader genom att så tydligt ha flera cirklar av marknader. Jag uppfattar att hela systemet är rätt välfyllt. Så även om du har lägre fastighetsvärden i A- och B+ lägen så har det nog rullat på bra med värderingar där med. I nästa steg måste du då knuffa ut lite hyresgäster utåt för att få upp hyrorna. Det kan ta lite tid.

      Det jag tror (med betoning på det) förklarar affärer till ultralåg yield är att köparna räknar med att få upp hyra betydligt mer än vad som ingått i kalkylerna.

      Radera
  2. Tack för din syn på rapporten! Lyssnade du på VD:n på Börslunch? Han beskrev situationen bra. Bla hur det är brist på kontorslokaler o numer finns bättre resurser att bygga då bostadsutveckkarna inte tar allt längre;)
    Ha det gott!
    Carina, Gbg

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var uppe även på presentationen. Höjer nog värdet på deras projektportfölj en del. Däremot är det fortsatt ont om projekt. Antagligen vore en lagom nedgång på fastigheter bra för Castellum som då kunde växa till rimligare priser.

      Radera

Featured Post

Senaste filmerna från vloggen

Här hittar du alltid senaste klippen från mina vloggar - 3 snabba och Sparskolan. Jag fyller även på med andra klipp och poddar dä...

Aktuella data från OECD

Reklam