Rapporterna: väntat är bra, Castellum!

Caset trillade in i vår investering i Castellum. Är det värt att hänga kvar för mer eller är det dags att tacka för sig? Lite gränsfall blir domen efter att ha läst rapporten.

Källa: Börsdata

Reklam: Det går alltid att följa vår portfölj, handel och alla mina kommentarer kring innehav live på Shareville.

Helt enligt plan

En del case är inte så komplicerade. Jag har sedan slutet på mars förra året siktat på att Castellum för 2018 ska värderas till 15 gånger ett förvaltningsresultat på runt 10 kronor. Det vill säga till 150 kronor. Inklusive utdelningar hoppades jag på att få till en avkastning på 25-30 procent på ett år. Så här tio månader in i den spekulationen är avkastningen inklusive utdelningar drygt 17 procent. Det på en börs som samma period gett 6 procent avkastning även det inklusive utdelningar.

Tack alla ni som nu bidragit med över 40 tusen kronor! Om du gillar det jag skriver och filmar och vill uppmuntra mig att fortsätta, så stöd min insamling till SOS Barnbyar - den gör skillnad!

I en del chansningar vill jag ha högre avkastning på för att vara nöjd. Det ska vara betalt för den risk man tar. Ett bra exempel på det är Commerzbank - där den höga avkastning vi fått det gångna året även återspeglar att jag tog en kalkylerat hög risk. Där kalkylen även inkluderade vilken risk jag tyckte vi hade råd att ta inom ramarna jag satt upp i vår investeringsstrategi.

Källa: Castellum

I fallet Castellum har jag dock hela tiden tyckt att det här är lugna gatan. Så i det fallet räcker det långt för mig att den investeringen har slagit index. Dessutom har placeringens stabilitet gett utrymme för att ta den där extra risken på andra ställen istället.

Drivkrafterna i Castellum har varit de jag hoppades på. Högre hyror, omförhandlade och indexerade med högre inflation, i befintligt bestånd har gett 3 procents högre intäkter på det befintliga beståndet. Projektportföljen, där det finns 4,8 miljarder kronor kvar att exploatera, är en utmärkt resurs nu när konkurrensen om byggresurser minskat efter att bostadsbyggandet tappat fart. Förutsättningarna att öka beläggningsgraden ser också bra ut, efter en period där nya projekt och omsättning av hyresgäster för att få upp intäkterna påverkat. Vart efter hyreshöjningarna slår igenom tonar även rabatterna i början av nya kontrakt ut.

Priset på överlåtelser av befintligt bestånd är också mycket högt. I Stockholm är den förväntade avkastningen (yielden) nere på 3,5 procent för nyköpta fastigheter. Med en stigande inflation och, kanske, stigande långräntor börjar det se pressat ut. I praktiken verkar alltså vägen ligga öppen för Castellum att i år landa det förvaltningsresultat per aktie jag hoppats på runt 10 kronor.

Rabatten på fastigheternas värde har krympt och nuvarande nivå på några procent kan ses som kopplade till förändringarna i beskattning, På minussidan finns att ett möjligt fall i värderingen av fastigheterna kanske inte är så långt borta nu. I så fall drivet av att priserna helt enkelt börjar se ansträngda ut. Konjunkturen i Sverige håller möjligen ett tag till men för handeln ser det tuffare ut. Där väntar stora neddragningar och fallande butikshyror. Castellum har dock främst kontor och mer lagerlokaler än de är kända för.

Min reflektion

Kruxet är väl ungefär så här. Jag tror fortfarande på det ursprungliga caset men nu är uppsidan som är kvar inte så stor. Kanske är den de 10 procent som avspeglas i att den förväntade direktavkastningen för 2018 ligger på 4,4 procent mot snittet de senaste tio åren på 4 procent. Samtidigt är riskerna, om än låga, nu något högre. Främst de som kopplar till de stigande räntornas effekt på även priset på kommersiella lokaler.

Jag funderar därför på om det är bättre att tacka för denna gång i alltid sympatiska Castellum. Det är dock ingen brådska för sett till tekniska signaler, som RSI och 200-dagars glidande medelvärde jämfört med nuvarande kurs eller 50-dagars medelvärde, finns det inget som tynger aktien varken på kort eller lång sikt. Skönt, för då går det att fundera färdigt i lugn och ro.

Jacob Henriksson, Gottodix 

Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här.