Portföljens utveckling (från start, risknivå & jfr SIXRX, se egen flik)

torsdag 26 maj 2016

En reflektion om den dyra fastighetssektorn

Låga p/e-tal på fastighetsaktier men det är inte hela sanningen. Kör en screening via börsdata för att få en bättre bild.

Källa: Börsdata
För ett tag sedan skrev jag om att "Dubbelräkningen i fastighetsaktier oroar". Fastighetsbolagen höjer sina resultat genom att värdera upp sina bestånd. När de verkliga intäkterna är hyror är det delvis att ta ut vinsten i förskott.


spara i aktier
Reklam: Börja spara smartare genom att klicka här
Idag tänkte jag bara göra en kort reflektion om hur det ser ut vid en screening i Börsdata. Fastighetsbolagen har värderingar utifrån p/e-tal på 6-8 och p/b på 1,0-1,5. Ingetdera ser problematiskt ut, tvärtom var det den enda informationen så skulle riktigt billigt kännas som rätt beskrivning.

Den som skrapar på ytan hittar förutom vinster som kommer från omvärderade fastigheter två svagheter till. Många fastighetsbolag har låg soliditet. Runt 30 procent är inte ovanligt. Den som tittar in i låneportföljerna kommer säkert hitta ganska långa löptider. Det jag tror är problemet är att i samma sekund som räntorna rör sig uppåt kommer lånen ändå att granskas under lupp, för så småningom kommer ändå tidpunkten när lånen ska läggas om.

Det för mig till en tredje punkt - många fastighetsbolag har påfallande stora skillnad mellan låg total avkastning på sitt kapital och avkastningen på eget kapital. I min värld betyder de hög hävstång som varit billig att finansiera.

Nu är aktierna billiga och det är inte alls säkert att lågräntepolitiken är över på länge än. Fast det är ändå en sektor som måste ses som svår att investera i just nu, eller?

Jacob Henriksson, alias Gottodix, som du kan följa på Facebook (ny!), Shareville här eller på Twitter @gottodix om du vill följa det jag läser

Åsikterna som presenteras i denna blogg ska inte ses som investeringsrådgivning. Alla mina egna aktieinnehav redovisas i portföljen på Shareville. Vill du veta mer om mig hittar du det här

Missa inte att följa mina dagliga inlägg på Youtube och Facebook!

2 kommentarer:

  1. Hej

    Med risk för att slå in öppna dörrar, så finns det nog ingen professionell investerare som utvärderar fastighetsaktier på det sättet som du har gjort via börsdata.
    De (fastighetsbolagen) har varit blivit så kreativa att det inte är särskilt meningsfullt.

    Ett normalt P/E tal har begränsat informationsvärde, praxis skulle jag säga är att titta på P/ Cash Earnings (e.g. aktiekurs i förhållande till förvaltningsresultat efter faktiskt skatt / alt schablonskatt samt efter pref-utdelning). Gör du det ser du att de flesta av fastighetsaktierna handlas i ett ganska tight intervall.
    P/Book jämförelser kräver att du håller tungan rätt i mun och kollar att preferensaktier backas ur på rätt sätt. Bolagens redovisning är tyvärr inte konsistent här, så det gäller att vara uppmärksam. Sen är det latent skatt på värdeökningarna etc, hur man hanterar räntehedgar och liknande som kan spela in.
    Men, rätt justerat så är inte spreaden i P/Book särskilt stor mellan bolagen heller.

    Sen finns det ju några av bolagen som har en ägar-rabatt, välförtjänt eller inte, då det är sektor som ibland drar till sig individer som ibland lever lite ”on the edge” vad avser lagar, regler och god affärspraxis.

    Tack för en bra blogg.

    Hälsar
    M

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för ett bra inspel.
      Förvaltningsresultatet är förstås ett mer relevant mått för intjäningen men jag är inte lika säker som du på hur värderingen ser ut. Lyssnade på kvartalspresentationen för D.Carnegie, där förde bolag och analytiker ett ganska långtgående resonemang om hur stora uppvärderingar som var möjliga av beståndet framöver. Bland annat utifrån möjligheten att sälja av det. Men det kanske ryms i din avslutande formulering :)

      Radera

Featured Post

Senaste filmerna från vloggen

Här hittar du alltid senaste klippen från mina vloggar - 3 snabba och Sparskolan. Jag fyller även på med andra klipp och poddar dä...

Aktuella data från OECD

Reklam