Fick en fråga varför vi inte äger byggbolag eller fastigheter och vilka mina favoriter i respektive bransch är.
Det här är branscher jag normalt sett gärna har i portföljen. Tidigare har vi ägt exempelvis NCC, Wihlborgs och fastighetstunga Lundbergs. Det var dock ett tag sedan - för jag har rätt länge varit skeptisk till värderingarna i båda sektorerna. Aktiekurserna har dock tuffat på, så det är väl en bra påminnelse om att jag trots stort intresse är en amatör. Vi har dock haft exponering mot andra delar av finanssektorn, så vi har fått del av det racet ändå. Sedan bor vi i en villa i Stockholm, så vi har ändå en hel del exponering mot fastighetspriserna :)
Det är flera saker som gör att jag är fortsatt försiktig med de här aktierna. Teman som jag har på min radar är t.ex. sektorrotation, multipelkontraktion, stigande långräntor, slut på eran med aktier som bankböcker och kanske en viss risk för en större börskrasch. Alla de här scenariorna medför tunga risker att hantera.
I jakten på avkastning har många fastighetsaktier drivits upp till nivåer där eget kapital värderas till 1,5-2 gånger. För att kunna försvara det krävs för det första att det inte finns så många alternativ (kunde du köpa och driva fastigheten själv vore det ju dum att betala över 1). För det andra hög avkastning på eget kapital. Jag tror det är offensivt att prisa in ännu högre fastighetspriser och de flesta förbättringarna av finansieringen är redan gjorda, både i form av lägre räntor och högre hävstång. Numera är det där mer risk än möjlighet i de variablerna. Det gör att den enda återstående värdedrivaren är förvaltningsresultatet ("rörelsevinsten"). Ska de här bolagen kunna försvara värderingen av eget kapital och ha p/e-tal på 15-20 (ganska högt) behöver de avkasta över 10 procent på eget kapital. I vissa fall kanske upp emot 15 procent. Helst ska det här inträffa utan att räntorna stiger, eftersom det sänker fastighetsvärderingar och höjer finansieringskostnader. De enda som kanske kan klara det är konjunkturkänsliga bolag med uthyrning till heta sektorer. De flesta av dessa har dock ännu högre avkastningskrav på sig just nu. Det är helt enkelt rejält dyrt.
Samtidigt finns det även en del uppsida. När det gäller fastighetssektorn är det främst stigande förvaltningsresultat (=högre hyror och bra beläggning till låg kostnad) som kan driva resultatet och då kanske främst i ett kontorstungt bolag som Castellum. Några bolag har också helt egna vettiga case. Det kan fortfarande gå bättre än inprisat för Fabege när Arenastaden får ordning på affärerna. Kungsleden kanske har lite till att hämta när det kan fortsätta se över sin finansiering (sänka lånen). Atrium Ljungberg har jag tidigare tyckt låg väldigt fel men de har sunda tankar om att göra stad av köpcentrum. Dessutom får de nu stöd av ökande konsumtion. Fast Partner kan nog klara sin rejält höga värdering med starka förvaltningsresultat men det var kanske inte poängen här. En outsider är Victoria Park som renoverar miljonprogramsområden. Lite för hög risk just nu men inte helt oävet. Ett lite udda alternativ är Akelius som har sin exponering utanför Sverige. Där finns dock en valutarisk. Favoriten bland de svenska bolagen är nog Atrium och i andra hand Castellum. Det är dock inte bolag jag köper till nuvarande kurser och med de risker jag nämnde. Ett bolag jag däremot varit inne på flera gånger är Deutsche Wohnen. Störst på hyreshus i Tyskland. Ännu så länge har jag dock tyckt att euron är väl dyr mot kronan för att köpa ett bolag som har hela intjäningen i Tyskland.
I byggsektorn är det också priset som avskräcker. Det ligger nog en infrastruktursatsning i korten i Sverige i närtid nu när överskottsmålet slopats. Det finns ju även områden som bostäder i Stockholm som är i det närmaste omättliga. Här är det mest att det är svårt att hitta något prisvärt. P/E-tal på 15-20, i vissa fall kalasbra vinster är inte uppenbart billigt. Ska de här bolagen upp mer måste nog försäljningen öka och från redan höga nivåer. Inte självklart för mig men kanske möjligt om det blir politiska initiativ. Kanske jag skulle kunna titta på NCC igen. Ett roligare alternativ är möjligen Railcare, som tjänar på eftersatt rälsunderhåll. Även om de aktien gått väldigt bra riktigt länge nu.
Portföljens utveckling (från start, risknivå & jfr SIXRX, se egen flik)
Prenumerera på:
Kommentarer till inlägget (Atom)
Featured Post
Senaste filmerna från vloggen
Här hittar du alltid senaste klippen från mina vloggar - 3 snabba och Sparskolan. Jag fyller även på med andra klipp och poddar dä...
Mm fastighetsbolagens kurser kommer väl sänkas en del med räntehöjningar, det blir nog bra långsiktigt köpläge då. En sektor som däremot kommer gynnas av räntehöjningarna är banksektorn har jag nyligen lärt mig, då deras räntenetto ökar. Så det borde vara bra långsiktigt köpläge i banker nu. Pålitlig lönsamhet i dem med plus att storbankerna lär få hjälp av staten i kristider.
SvaraRaderaDet där med räntenettot hör man ibland. För egen del är jag tveksam. I perfekt konkurrens borde väl marginalen styras av riskjusterade avkastningskrav på en effektiv verksamhet. Perfekt konkurrens är väl i och för sig kanske inte det ordpar man oftast har i samma mening som svenska banker. Därför skulle det kunna vara ett argument att företag och hushåll i en starkare konjunktur blir mindre priskänsliga och därmed beredda att svälja ett högre räntenetto.
SvaraRaderaDet kan också tänkas att banker tvingas underprissätta sina tjänster när räntan är väldigt låg. Det gäller nog exempelvis för Deutsche Bank på den starkt konkurrensutsatta tyska marknaden. I Sverige är jag inte lika övertygad.Tvärtom hade storbankerna sin sämsta marginal på bolån de senaste åren när räntan var som högst (i mitten på 2007). Då var marginalen under 1 procentenhet nu är den (väl?) upp emot 2 procentenheter. Förklaringen är nog att i en starkare ekonomi är det både fler aktörer som satsar på ökad marknadsandel (som SBAB och Skandiabanken gjorde 2007) och starkare kunder som har en ekonomi där de trovärdigt kan spela ut bankerna mot varandra. En annan, tycker jag underskattad faktor, är att finansiella tjänster är som vilken annan tjänst som helst. Stiger priset sjunker efterfrågan och vice versa. Däremot är förstås starkare konjunktur bra för bankernas försäljning.
Det bästa klimatet för bankaktier, som vi nu har bakom oss, är nog (överraskande) sjunkande räntor. Banker lånar ofta in pengar på kort sikt och lånar ut dem på längre sikt. För att kunna göra det ställer det ut obligationer. Värdet på dem stiger när räntorna sjunker. Nu lär väl den ekvationen rulla åt andra hållet.
Notera att bankerna värderas till lägre p/e än övriga börsen. För mig betyder det att marknaden tror att vinsterna just nu är högre än de normaliserat är. Det borde exempelvis gälla bolånetunga Swedbank.
Allt detta sagt. Det finns ju en massa kloka personer som tar upp argumentet med räntenettot, så det förtjänar mer uppmärksamhet. Frågan är om dock om det inte fungerar bäst på en företagstung bank som SEB eller allra helst (i en annan variant) på ett försäkringsbolag som behöver avkastning för att klara sina åtaganden.
Hur tänker du?